Xử lý tài sản bảo đảm: bongdaso dữ liệu "mắc kẹt" giữa quyền nắm giữ và khả năng định đoạt

Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam vừa có văn bản kiến nghị gửi tới Bộ Nông nghiệp và Môi trường, Bộ Tư pháp và Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (NHNN) về những khó khăn, vướng mắc mà các tổ chức tín dụng (TCTD) hội viên đang gặp phải khi nhận tài sản bảo đảm (TSBĐ) là bất động sản để xử lý nợ xấu.

Theo phản ánh, một trong những biện pháp xử lý nợ xấu hiệu quả và phổ biến là nhận chính TSBĐ, chủ yếu là bất động sản, để thay thế cho nghĩa vụ trả nợ của khách hàng.

Việc này diễn ra chủ yếu qua hai hình thức: ngân hàng và khách hàng thỏa thuận đối trừ nợ, hoặc TCTD nhận lại tài sản đảm bảo từ cơ quan thi hành án sau nhiều lần tổ chức đấu giá không thành công.

Theo quy định tại Luật Các TCTD, ngân hàng không được kinh doanh bất động sản nhưng được quyền nắm giữ tài sản này trong thời hạn tối đa là 5 năm để xử lý thu hồi nợ.

NhưngHiệp hội Ngân hàng Việt Nam cho hay, văn phòng đăng ký đất đai và Sở Nông nghiệp và Môi trường tại nhiều địa phương đã từ chối đăng ký biến động, chuyển quyền sở hữu TSBĐ cho TCTD.

Lý do được các cơ quan này đưa ra là họ yêu cầu TCTD phải có văn bản chấp thuận chủ trương nhận chuyển nhượng từ Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, đồng thời phải tiến hành các thủ tục để chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

Yêu cầu này, theo Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam là không phù hợp với bản chất của việc nắm giữ tài sản để xử lý nợ xấu, vốn không phải là hoạt động kinh doanh hay mua tài sản để sử dụng trực tiếp.

Văn bản củaHiệp hội Ngân hàng Việt Nam cũng cho rằng, việc không thể đăng ký quyền sở hữu đã đẩy các TCTD vào thế "tiến thoái lưỡng nan" với nhiều hệ lụy nghiêm trọng.

Trước hết, các TCTD không thể phát mại tài sản. Do không có tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, các TCTD không thể tự mình bán hay chuyển nhượng tài sản cho người mua. Các tổ chức hành nghề công chứng cũng từ chối công chứng hợp đồng mua bán vì lý do này.

Thứ nữa là gây ra bếtắc với tài sản từ thi hành án. Đối với các TSBĐ nhận về từ cơ quan thi hành án, TCTD cũng không thể bán được. Việc quay lại nhờ thi hành án đấu giá tiếp là không khả thi, bởi bản chất các tài sản này đã qua nhiều lần đấu giá thất bại.

Việc này cũng gây vướngmắc về hạch toán. Bởi theo quy định của NHNN, để ghi nhận giá trị TSBĐ vào tài khoản nội bảng (Tài khoản 387), TCTD phải có đầy đủ giấy tờ chứng minh quyền sở hữu hợp pháp.

Cuối cùng là dù khách hàng đã bàn giao TSBĐ, về mặt pháp lý, nghĩa vụ nợ của họ vẫn còn trên sổ sách và tiếp tục phát sinh.

Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam cho rằng, điều này tiềm ẩn nguy cơ tranh chấp, khiếu kiện trong tương lai, đặc biệt khi giá bất động sản tăng, chủ cũ có thể đòi lại tài sản.

Trước thực trạng này, Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam đề nghị Bộ Nông nghiệp và Môi trường ban hành văn bản hướng dẫn các Sở Nông nghiệp và Môi trường trên cả nước, cho phép TCTD được đăng ký chuyển quyền/đăng ký biến động tài sản là bất động sản trong cả hai trường hợp: nhận TSBĐ qua thỏa thuận và nhận từ cơ quan thi hành án, để TCTD có toàn quyền phát mại tài sản và sang tên được cho người mua.

Sau khi được đăng ký chuyển quyền/đăng ký biến động, TCTD có trách nhiệm chủ động theo dõi, thực hiện bán, chuyển nhượng hoặc mua lại bất động sản trong thời hạn 5 năm kể từ ngày quyết định xử lý tài sản, nếu TCTD vi phạm sẽ bị xử lý theo quy định của pháp luật.

Đối với NHNN, Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam đề nghị nghiên cứu ban hành văn bản hướng dẫn về việc ghi nhận tài sản gán nợ, tài sản nhận thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ để hướng dẫn các TCTD hạch toán tài sản là bất động sản khi TCTD nhận thay thế nghĩa vụ trả nợ của khách hàng và nắm giữ TSBĐ trong 5 năm phải bán, chuyển nhượng hoặc mua lại để thu hồi nợ phù hợp với khoản 3 Điều 139 Luật Các TCTD.

Cũng như hướng dẫn việc trích dự phòng rủi ro trong trường hợp TCTD nhận TSBĐ thay thế nghĩa vụ và nắm giữ trong vòng 5 năm.