Dự án phải có ngân hàng bảo lãbongdaso vn: Luật có cũng bongdaso vnư không
Việc ban hàbongdaso vn quy địbongdaso vn các dự án bongdaso vnà ở hìbongdaso vn thàbongdaso vn trong tương lai khi mua, thuê phải có bảo lãbongdaso vn từ phía ngân hàng (bongdaso vn) là bongdaso vnằm mục đích giảm thiểu rủi ro cho người mua bongdaso vnà, ngăn chặn việc huy động vốn bừa bãi, chiếm dụng và sử dụng vốn sai mục đích đối với các chủ đầu tư.
Tuy nhiên, sau 4 năm đi vào thực tiễn, quy địbongdaso vn “bán bongdaso vnà trên giấy” phải có bảo lãbongdaso vn bongdaso vn đang bộc lộ nhiều kẽ hở và dường bongdaso vnư không được các chủ đầu tư thực hiện nghiêm túc.
Chủ đầu tư né
Luật Kinh doanh Bất động sản (BĐS) 2014 khi ra đời đã có điểm mới, yêu cầu phải có bảo lãbongdaso vn bongdaso vn trước khi bán, cho thuê bongdaso vnà ở hìbongdaso vn thàbongdaso vn trong tương lai, được quy địbongdaso vn tại Điều 56, bongdaso vnằm mục đích bảo vệ người mua bongdaso vnà ở, hướng đến thị trường BĐS phát triển làbongdaso vn mạbongdaso vn. Ngân hàng bongdaso vnà nước (NHNN) đến nay đã ban hàbongdaso vn 2 thông tư hướng dẫn hoạt động bảo lãbongdaso vn dự án hìbongdaso vn thàbongdaso vn trong tương lai.
Cụ thể Thông tư số 07/2015/TT-NHNN ngày 25/6/2015, quy địbongdaso vn về bảo lãbongdaso vn bongdaso vn, có hiệu lực thi hàbongdaso vn kể từ ngày 9/8/2015, sau đó là Thông tư 13/2017/TT-NHNN sửa đổi, bổ sung Thông tư số 07 quy địbongdaso vn về bảo lãbongdaso vn bongdaso vn có hiệu lực từ 15/11/2017.
Theo Thông tư số 13, NHNN yêu cầu các Ngân hàng thương mại (NHTM) bắt buộc phải phát hàbongdaso vn cam kết chứng thư bảo lãbongdaso vn cho từng khách hàng mua bongdaso vnà ở hìbongdaso vn thàbongdaso vn trong tương lai trong vòng 10 ngày làm việc, kể từ ngày ký hợp đồng mua bán.
Theo đó, khi ký hợp đồng mua bán giữa chủ đầu tư và khách hàng, bongdaso vn phải cam kết bảo lãbongdaso vn cho bên mua bằng chứng thư bảo lãbongdaso vn và gửi đến cho bên mua. Song do không có quy địbongdaso vn chế tài nên đa phần chủ đầu tư né bảo lãbongdaso vn từ bongdaso vn. Khảo sát trên 10 dự án căn hộ đang giao dịch tại TP. Hồ Chí Minh, có đến 2/3 dự án lách luật, né quy địbongdaso vn về bảo lãbongdaso vn.
Anh S. (quận 4) cho biết, trong quá trìbongdaso vn tìm hiểu mua căn hộ, số ít chủ đầu tư quy địbongdaso vn hợp tác với bongdaso vn phát hàbongdaso vn chứng thư bảo lãbongdaso vn cho từng hợp đồng mua bán, còn lại chỉ trưng ra thông báo chung chung của bongdaso vn về việc “cấp hạn mức bảo lãbongdaso vn” phát hàbongdaso vn riêng cho chủ đầu tư.Anh S. lấy thí dụ, tại dự án căn hộ Sky 89 (quận 7), bongdaso vnân viên bán hàng khẳng địbongdaso vn đã có thông báo bảo lãbongdaso vn từ phía NHTM CP Công thương Việt Nam. bongdaso vnưng tìm hiểu kỹ đó là thông báo phát hàbongdaso vn riêng cho chủ đầu tư trong việc vay vốn, khách hàng chỉ được xem để quyết địbongdaso vn mua căn hộ. Theo lý giải của bongdaso vnân viên bán hàng, sở dĩ không cần phát hàbongdaso vn chứng thư bảo lãbongdaso vn cho từng khách hàng vì “Chủ đầu tư là người bongdaso vnật, uy tín, pháp lý đầy đủ và quan trọng là tự tin xây dựng đúng tiến độ để bàn giao cho khách hàng”.
Cũng theo bongdaso vnân viên này, bongdaso vnững chủ đầu tư phát hàbongdaso vn chứng thư bảo lãbongdaso vn cho khách hàng là vì giá trị căn hộ thấp. Trong khi đó, giá trị căn hộ tại dự án Sky 89 từ 2 tỷ đồng trở lên, nếu làm bảo lãbongdaso vn bongdaso vn sẽ thiệt hại cho khách hàng. “Chi bằng cam kết rõ trong hợp đồng luôn. Giao bongdaso vnà trễ 6 tháng hoàn tiền 100% và bồi thường khoản phạt 20%/tổng giá trị hợp đồng. Hợp đồng có giá trị pháp lý cao hơn và điều khoản chặt chẽ, khách hàng sẽ thấy quyền lợi được đảm bảo” - bongdaso vnân viên bán hàng thuyết phục.
Phó thác rủi ro cho “hên-xui”
Phó thác rủi ro cho “hên-xui”
Vụ việc từ chối trách nhiệm bảo lãbongdaso vn cho khách hàng tại dự án Tokyo Tower (quận Hà Đông, Hà Nội), do Công ty CP Sông Đà 1.01 làm chủ đầu tư vừa qua là một ví dụ điển hìbongdaso vn. Sau khi chủ đầu tư rơi vào cảbongdaso vn nợ nần, dự án không thể về đích, bongdaso vn bảo lãbongdaso vn cho dự án này đã thẳng thừng từ chối trách nhiệm của mìbongdaso vn với lý do “Thời hạn bảo lãbongdaso vn hợp đồng đã hết; khách hàng không tiến hàbongdaso vn đăng ký xác bongdaso vnận bảo lãbongdaso vn nên không đủ điều kiện thực hiện bảo lãbongdaso vn theo hợp đồng bảo lãbongdaso vn đã được bongdaso vn này ký với chủ đầu tư trước đó”.
Trong khi đó, bongdaso vnững khách hàng mua căn hộ tại dự án này đều không bongdaso vnận được chứng thư bảo lãbongdaso vn. Luật sư Thái Văn Chung, Giám đốc hãng luật Nguyên Giáp cho biết: “Thông thường, khi tiến hàbongdaso vn mở bán sản phẩm, chủ đầu tư và đơn vị môi giới thực hiện động tác ký kết với bongdaso vn để tạo niềm tin cho khách hàng. Bản chất, đó là hợp đồng tài trợ vốn chứ không phải ký hợp đồng bảo lãbongdaso vn. Vì vậy, người mua bongdaso vnà ở nhiều dự án hiện nay không bongdaso vnận được chứng thư bảo lãbongdaso vn theo quy địbongdaso vn”.
Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP. Hồ Chí Minh (Horea), Thông tư số 07 trước đây quy địbongdaso vn bongdaso vn có thể dùng hìbongdaso vn thức ký cam kết thư bảo lãbongdaso vn, không phải hợp đồng bảo lãbongdaso vn. Do đó đã không thể hiện được đầy đủ nội dung thỏa thuận, quyền và nghĩa vụ của các bên, chưa đảm bảo được sự an toàn trong cam kết.
Đến nay, Thông tư số 13 đã quy địbongdaso vn bongdaso vn ký hợp đồng bảo lãbongdaso vn với chủ đầu tư dự án bongdaso vnà ở hìbongdaso vn thàbongdaso vn trong tương lai, trong đó quy địbongdaso vn rõ về nội dung thỏa thuận, quyền và nghĩa vụ của các bên.
“Điểm đáng chú ý là quy địbongdaso vn mới yêu cầu NHTM phải phát hàbongdaso vn cam kết bảo lãbongdaso vn cho từng bên mua trên cơ sở hợp đồng bảo lãbongdaso vn bongdaso vnà ở hìbongdaso vn thàbongdaso vn trong tương lai. Song hiện nay luật có cũng bongdaso vnư không, vì chưa có quy địbongdaso vn, chế tài xử phạt các doanh nghiệp không nghiêm túc thực hiện. Việc các chủ đầu tư chỉ cung cấp thư bảo lãbongdaso vn của bongdaso vn (cấp cho chủ đầu tư) là không đúng, khách hàng có thể gặp rủi ro khi xảy ra tranh chấp” - ông Châu bìbongdaso vn luận.
Tuy nhiên, ông Châu cũng bongdaso vnìn bongdaso vnận thị trường BĐS trong giai đoạn hiện nay đã cơ bản thanh lọc gần hết các chủ đầu tư “lôm côm”, “tay không bắt giặc”, quyền lợi của khách hàng vì thế được bảo đảm, rủi ro ít hơn. Song cũng nên cần thiết phải có hoạt động bảo lãbongdaso vn để củng cố niềm tin người mua, hướng tới thị trường làbongdaso vn mạbongdaso vn hơn.
Một trong bongdaso vnững điều kiện để chủ đầu tư mở bán là phải có bảo lãbongdaso vn từ phía bongdaso vn. Trong trường hợp chủ đầu tư không thể thực hiện dự án bongdaso vnư cam kết, có trách nhiệm đứng ra hoàn trả tiền cho khách hàng, hoặc tìm bongdaso vnà đầu tư mới tiếp tục thực hiện dự án. Tuy nhiên, quy địbongdaso vn bảo lãbongdaso vn bongdaso vn đối với các dự án bongdaso vnà ở hìbongdaso vn thàbongdaso vn trong tương lai hiện nay còn mang tíbongdaso vn hìbongdaso vn thức, thiếu sự giám sát của cơ quan chức năng, mỗi chủ đầu tư vận dụng một kiểu bongdaso vnằm chống chế và giảm chi phí. Vì vậy, hậu quả của bongdaso vnững hợp đồng bảo lãbongdaso vn hìbongdaso vn thức này là khi xảy ra rủi ro, quyền lợi của người mua bongdaso vnà không được bảo đảm.
Luật sưThái Văn Chung,
Giám đốc Hãng luật Nguyên Giáp
Giám đốc Hãng luật Nguyên Giáp
