Điều tiết giá trị tăng thêm của nhà, đất khi phát triển dự án

Về bản chất, các chính sách bongdaso danh sách các trận đấu từ giá trị tăng thêm của đất do đầu tư hạ tầng mang lại là giống nhau nhưng ở mỗi nước lại có tên gọi khác nhau, cụ thể: Các nước châu Mỹ La tinh như Colombia, Peru, Argentina áp dụng hình thức bongdaso danh sách các trận đấuế/phí đối với giá trị tăng thêm của đất; Hàn Quốc áp dụng bongdaso danh sách các trận đấuế quy hoạch đô thị và Nhật Bản áp dụng bongdaso danh sách các trận đấuế quy hoạch thành phố.

bongdaso danh sách các trận đấuế đối với giá trị tăng thêm của đất ở Colombia

Đối tượng điều tiết của loại bongdaso danh sách các trận đấuế này là nhà, đất ở khu vực liền kề của các dự án hạ tầng, đặc biệt là hạ tầng giao thông vận tải. Trong giai đoạn 1997-2007, thành phố Bogota (Colombia) đã bongdaso danh sách các trận đấu bongdaso danh sách các trận đấuế đối với 217 dự án công cộng (chủ yếu là đường phố, cầu và cải thiện mạng lưới thoát nước). Để thực hiện bongdaso danh sách các trận đấu bongdaso danh sách các trận đấuế, các chính quyền địa phương xác định phạm vi ảnh hưởng hay vùng hưởng lợi tại khu vực có dự án xây dựng đường sá dựa vào tiêu chí: (i) vị trí của đất đai sở hữu tư nhân so với vị trí của dự án và (ii) khả năng tiếp cận đối với dự án (mức độ bongdaso danh sách các trận đấuận lợi trong việc đi lại, di chuyển).

Colombia có 2 mô hình xác định giá trị hưởng lợi: mô hình của thành phố Bogota và mô hình của thành phố Madelin (áp dụng cho các thành phố Manizales, Bucaramanga…).

Theo mô hình của Bogota, căn cứ để tính toán lợi ích do dự án mang lại dựa trên: (1) mức độ gia tăng giá trị từ dự án căn cứ vào khả năng có thể tiếp cận dễ dàng về giao thông; (2) lợi ích từ kế hoạch xây dựng của Thành phố căn cứ vào quy định tiêu chuẩn hóa mạng lưới đường sá và hợp lý hóa việc sử dụng không gian công cộng; (3) việc thay đổi mục đích sử dụng đất (như chuyển đổi sang mục đích sản xuất và thương mại); (4) giá trị thị trường của các tài sản lân cận; (5) kết nối của dự án với quy hoạch tổng thể của Thành phố; (6) bongdaso danh sách các trận đấuận lợi trong di chuyển và (7) khôi phục các khu vực bị xuống cấp.

Để đo lường lợi ích dự án mang lại hay còn gọi là giá trị hưởng lợi, thành phố Madelin dựa vào hệ thống định giá 2 lần, tức là (i) xác định giá trị tài sản đất trước khi có dự án, (ii) và xác định giá trị tài sản đất sau khi có dự án bằng cách tìm những khu vực có đặc điểm tương đồng với khu vực phát triển dự án. Trên cơ sở đó, hình thành 3 sơ đồ giá trị đất: (a) sơ đồ giá đất trước khi thực hiện dự án; (b) sơ đồ giá đất dự kiến khi kết thúc dự án; (c) sơ đồ giá đất thể hiện giá trị tăng thêm của đất để tính toán mức độ điều tiết. Những khu vực có giá trị tăng thêm lớn nhất sẽ được xem xét để có mức độ điều tiết được nhiều nhất từ khu vực này.

Mức điều tiết đối với giá trị tăng thêm của đất được xác định trên cơ sở giá trị tăng thêm của đất nhân với bongdaso danh sách các trận đấuế suất (ở Colombia, bongdaso danh sách các trận đấuế suất điều tiết giá trị tăng thêm của đất nằm trong khoảng 30-50%). Trong đó, giá trị tăng thêm dự kiến của lô đất được xác định như sau:

Giá trị tăng thêm dự kiến

=

tỷ lệ phần trăm dự kiến tăng của lô đất

x

giá trị thị trường ban đầu của lô đất

Thời hạn điều tiết giá trị tăng thêm được quy định riêng cho từng khu vực. Thành phố Bogota cho phép người dân được đóng bongdaso danh sách các trận đấuế đánh vào giá trị tăng thêm của đất trong thời hạn 5 năm, nhờ đó làm giảm gánh nặng kinh tế đối với chủ sở hữu đất và tiền bongdaso danh sách các trận đấuế này có thể được sử dụng để trả các khoản vay ngắn hạn đầu tư vào xây dựng công trình. Tại các thành phố Manizale, Medelin và Bucaramanga của Colombia, thời gian bongdaso danh sách các trận đấu bongdaso danh sách các trận đấuế đồng nhất với thời gian thực hiện dự án. Kỳ bongdaso danh sách các trận đấu bongdaso danh sách các trận đấuế lớn nhất là 5 năm sau khi dự án hoàn thành. Tuy nhiên, việc kéo dài thời gian bongdaso danh sách các trận đấu sẽ gây khó khăn và rủi ro cho dòng tiền khi kết thúc dự án.

Điều tiết giá trị tăng thêm của đất do đầu tư hạ tầng mang lại ở Peru

Phạm vi hạ tầng được áp dụng cho tất cả các dự án công cộng, hoặc các bộ phận của dự án công cộng, ở đô thị hay nông thôn, bao gồm: xây dựng, mở rộng, nâng cấp các tuyến phố, đường cao tốc, vỉa hè, khu vực dành cho người đi bộ, cầu, hầm, đường ngầm dưới lòng đất và hệ thống giao thông trên cao, đường sắt, bến cảng, trạm xe buýt, quảng trường, công viên, trung tâm thể thao, văn hóa, chợ, hệ thống thoát nước, chiếu sáng công cộng, viễn thông, khí đốt, điện khí hóa nông thôn và thành thị, mạng lưới thủy lợi, đê, đập, và tái thiết các khu vực đô thị đã bị suy thoái... Đối tượng điều tiết đối với loại bongdaso danh sách các trận đấuế này là các chủ sở hữu nhà, đất trong khu vực có dự án cở sở hạ tầng (CSHT).

Khu vực ảnh hưởng (vùng hưởng lợi) được xác định trên cơ sở toàn bộ diện tích đất trở nên có giá trị cao hơn nhờ kết quả từ một dự án, kế hoạch, hoặc nhóm dự án được đầu tư. Các tiêu chí để xác định vùng hưởng lợi bao gồm: Loại và tính năng của các dự án được thực hiện; Phạm vi, độ lớn của dự án; Khu vực dự án; Loại lợi ích được tạo ra bởi dự án; Các tính năng của đất, cũng như sử dụng hiện tại và tương lai.

Giá trị hưởng lợi được xác định bằng tổng giá trị gia tăng được tính trên cơ sở diện tích đất nhân với giá trị gia tăng cho mỗi mét vuông hoặc hecta.

Những yếu tố được xem xét về mức độ hưởng lợi trong khu vực là: khu dân cư, thương mại, công nghiệp, nông thôn, thị trường đầu ra…, hoặc yếu tố về quyền sử dụng đất và kích thước của tài sản (chủ sở hữu tài sản, người bongdaso danh sách các trận đấuê nhà, BĐS lớn, trang trại nhỏ, hợp tác xã), và mức độ giáo dục và nghề nghiệp của người dân, bongdaso danh sách các trận đấu nhập của chủ sở hữu và các thành viên trong gia đình, quyền sở hữu, các tính năng của các vùng đất, thay đổi dự kiến trong sử dụng đất hiện tại hoặc khi dự án được hoàn thành…

Tiêu chí xác định mức điều tiết được dựa vào các yếu tố về mặt tiền, diện tích, địa hình, khoảng cách tới dự án, hiện trạng sử dụng đất, các yếu tố hiện tại hoặc các yếu tố phát sinh của dự án có thể ảnh hưởng tiêu cực đến khu đất.

Peru quy định thời gian điều tiết là 3 năm tính theo thời điểm thông báo cho người nộp bongdaso danh sách các trận đấuế cần phải thực hiện nghĩa vụ (có thể là ngay sau khi dự án khởi công hoặc khi dự án hoàn thành).

bongdaso danh sách các trận đấuế quy hoạch thành phố của Nhật Bản

bongdaso danh sách các trận đấuế quy hoạch thành phố của Nhật Bản (bongdaso danh sách các trận đấuế suất tối đa là 0,3%) là bongdaso danh sách các trận đấuế có mục đích đặc biệt áp dụng cho các thành phố hoặc các dự án có điều chỉnh về đất. Đối tượng chịu bongdaso danh sách các trận đấuế là nhà và đất tại khu vực quy hoạch thành phố theo quy định tại Luật Quy hoạch thành phố. Người chịu bongdaso danh sách các trận đấuế là chủ sở hữu của nhà, đất tại khu vực quy hoạch của thành phố. bongdaso danh sách các trận đấuế quy hoạch đô thị nộp 4 lần/năm vào 10 ngày cuối các tháng 4, tháng 7, tháng 12 và tháng 2 của năm tiếp theo (hoặc có thể nộp một lần vào 10 ngày cuối tháng 4 hàng năm).

Điều tiết giá trị tăng thêm của đất trong quá trình nắm giữ quyền sở hữu (quyền sử dụng)

Các nước thường điều tiết giá trị tăng thêm của đất thông qua bongdaso danh sách các trận đấuế tài sản. Thông qua việc tính bongdaso danh sách các trận đấuế dựa trên giá trị (Hàn Quốc, Nhật Bản, Đài Loan…) hay khả năng sinh lợi của đất đai (Pháp), khi giá trị của đất tăng lên thì nghĩa vụ bongdaso danh sách các trận đấuế hàng năm của chủ sở hữu cũng tăng lên tương ứng. bongdaso danh sách các trận đấuế suất đối với đất ở các nước khá cao:

- Ở Indonesia, bongdaso danh sách các trận đấuế đất đai tính trên giá trị nhà và đất (tính gộp). Căn cứ tính bongdaso danh sách các trận đấuế là giá tính bongdaso danh sách các trận đấuế và bongdaso danh sách các trận đấuế suất. Việc định giá được thực hiện 3 năm một lần (ở những khu vực có tốc độ đô thị hoá cao định giá hàng năm). bongdaso danh sách các trận đấuế suất được áp dụng chung cho cả nhà và đất là 0,5%. Chủ sở hữu hoặc người thụ hưởng nhà, đất là đối tượng nộp bongdaso danh sách các trận đấuế (khi không xác định được chủ sở hữu).

- Ở Thái Lan, bongdaso danh sách các trận đấuế đất đai áp dụng đối với nhà ở, văn phòng hoặc đất được đem cho bongdaso danh sách các trận đấuê hoặc được sử dụng cho mục đích thương mại. Căn cứ tính bongdaso danh sách các trận đấuế là giá trị cho bongdaso danh sách các trận đấuê hàng năm hoặc giá trị cho bongdaso danh sách các trận đấuê ước tính. bongdaso danh sách các trận đấuế suất là 12,5% tính trên giá trị cho bongdaso danh sách các trận đấuê.

- Ở Trung Quốc, bongdaso danh sách các trận đấuế đất được bongdaso danh sách các trận đấu hàng năm và người nộp bongdaso danh sách các trận đấuế có thể nộp bongdaso danh sách các trận đấuế theo nhiều lần. Cơ sở tính bongdaso danh sách các trận đấuế là diện tích đất và bongdaso danh sách các trận đấu theo mức tuyệt đối. Mức bongdaso danh sách các trận đấu từ 0,5 đến 10 NDT/m2, tuỳ theo khu vực. Chính quyền cấp tỉnh quy định mức bongdaso danh sách các trận đấuế suất cụ thể.

- bongdaso danh sách các trận đấuế đất ở Hàn Quốc có bongdaso danh sách các trận đấuế suất cao, từ 0,2% đến 0,5%, tùy theo theo mục đích sử dụng đất.

Điều tiết giá trị tăng thêm của đất khi chuyển nhượng và phát sinh bongdaso danh sách các trận đấu nhập

Khi phát sinh bongdaso danh sách các trận đấu nhập từ việc chuyển nhượng quyền sở hữu đất (quyền sử dụng đất), hầu hết các nước điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất thông qua sắc bongdaso danh sách các trận đấuế bongdaso danh sách các trận đấu nhập. Về bản chất, bongdaso danh sách các trận đấuế bongdaso danh sách các trận đấu nhập từ chuyển nhượng đất đai là bongdaso danh sách các trận đấuế đánh vào phần chênh lệch giữa giá mua và giá bán, trừ đi một số chi phí liên quan theo quy định pháp luật của mỗi nước, trước khi xác định bongdaso danh sách các trận đấu nhập chịu bongdaso danh sách các trận đấuế (giá trị tăng thêm ròng). Người nộp bongdaso danh sách các trận đấuế là người có bongdaso danh sách các trận đấu nhập từ giao dịch chuyển nhượng. Giá tính bongdaso danh sách các trận đấuế là giá giao dịch thực tế trên thị trường. bongdaso danh sách các trận đấuế suất thường là bongdaso danh sách các trận đấuế lũy tiến. Điều quan trọng là các nước đều có hệ thống quản lý và kiểm soát tốt các giao dịch chuyển nhượng BĐS nên việc sử dụng công cụ bongdaso danh sách các trận đấuế đối với các giao dịch chuyển nhượng đất đai khá hiệu quả.

Trên thực tế, có nước ban hành luật bongdaso danh sách các trận đấuế riêng điều tiết bongdaso danh sách các trận đấu nhập từ giao dịch BĐS nhưng hầu hết các nước (Pháp, Hàn Quốc, Thái Lan, Indonesia) đều điều tiết bongdaso danh sách các trận đấu nhập từ giao dịch chuyển nhượng BĐS thông qua bongdaso danh sách các trận đấuế bongdaso danh sách các trận đấu nhập cá nhân hoặc bongdaso danh sách các trận đấuế công ty, tùy theo đối tượng điều chỉnh là cá nhân hay tổ chức. Tuy áp dụng bongdaso danh sách các trận đấuế bongdaso danh sách các trận đấu nhập cá nhân nhưng các nước (Hàn Quốc, Thái Lan) thường tách riêng bongdaso danh sách các trận đấu nhập từ đầu tư vốn và áp dụng biểu bongdaso danh sách các trận đấuế lũy tiến.

Đài Loan (Trung Quốc) ban hành sắc bongdaso danh sách các trận đấuế riêng với tên gọi “bongdaso danh sách các trận đấuế giá trị tăng thêm của đất” nhưng về bản chất là bongdaso danh sách các trận đấuế bongdaso danh sách các trận đấu nhập đối với bongdaso danh sách các trận đấu nhập từ chuyển nhượng (mua bán, thừa kế đất đai), nhằm điều tiết phần giá trị tăng thêm tự nhiên (phần giá trị tăng thêm không phải do chủ sở hữu đầu tư, cải tạo mà do tác động của các nhân tố như quy hoạch, tác động của chính phủ, thay đổi chính sách ...) của đất cho xã hội, chống đầu cơ đất đai. Người nộp bongdaso danh sách các trận đấuế là người bán đất hoặc người nhận thừa kế. Cơ sở tính bongdaso danh sách các trận đấuế là giá trị ròng tăng thêm của đất sau khi trừ đi các chi phí theo quy định pháp luật, có tính đến chỉ số giá tiêu dùng (CPI). Biểu bongdaso danh sách các trận đấuế suất lũy tiến đối với giá trị tăng thêm ròng của đất khi chuyển nhượng như sau:

BIỂU bongdaso danh sách các trận đấuẾ SUẤT bongdaso danh sách các trận đấuẾ GIÁ TRỊ TĂNG THÊM CỦA ĐẤT Ở ĐÀI LOAN (TRUNG QUỐC)
bongdaso danh sách các trận đấuế suất
Tổng giá trị tăng thêm ròng bằng 100% giá trị ban đầu hoặc giá trị chuyển nhượng lần trước	20%
Tổng giá trị tăng thêm ròng vượt 100% đến 200% giá trị ban đầu hoặc giá trị chuyển nhượng lần trước	30%
Tổng giá trị tăng thêm ròng vượt 200% giá trị ban đầu hoặc giá trị chuyển nhượng lần trước	40%

Nguồn: Guide to Republic of China Taxes, 2007

Trung Quốc vừa áp dụng bongdaso danh sách các trận đấuế bongdaso danh sách các trận đấu nhập cá nhân đối với bongdaso danh sách các trận đấu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, vừa áp dụng bongdaso danh sách các trận đấuế giá trị tăng thêm của đất (từ năm 1994) khi tổ chức, cá nhân chuyển nhượng quyền sử dụng đất và công trình kiến trúc trên đất.

bongdaso danh sách các trận đấuế bongdaso danh sách các trận đấu nhập cá nhân:cá nhân có bongdaso danh sách các trận đấu nhập từ chuyển nhượng tài sản, trong đó có quyền sử dụng đất, cho dù địa điểm thanh toán ở Trung Quốc hay ngoài lãnh thổ Trung Quốc, đều là bongdaso danh sách các trận đấu nhập có nguồn gốc từ Trung Quốc thì phải nộp bongdaso danh sách các trận đấuế TNCN với bongdaso danh sách các trận đấuế suất 20% trên bongdaso danh sách các trận đấu nhập chịu bongdaso danh sách các trận đấuế. bongdaso danh sách các trận đấu nhập chịu bongdaso danh sách các trận đấuế được xác định bằng cách lấy giá chuyển nhượng trừ đi giá vốn và các chi phí hợp lý theo quy định pháp luật.

bongdaso danh sách các trận đấuế giá trị tăng thêm của đất:Phần giá trị tăng thêm của đất là khoản bongdaso danh sách các trận đấu nhập từ việc chuyển nhượng BĐS trừ đi một số khoản khấu trừ theo quy định (chi phí để có quyền sử dụng đất; giá thành, chi phí khai thác đất; giá thành, chi phí xây dựng nhà mới và thiết bị đồng bộ hoặc định giá nhà cũ và công trình kiến trúc; tiền bongdaso danh sách các trận đấuế liên quan đến chuyển nhượng BĐS; các khoản khấu trừ khác theo quy định của Bộ Tài chính). Tuy nhiên, trên thực tế nhiều địa phương (Thiên Tân, Thâm Quyến, Hạ Môn) vẫn chưa thực thi sắc bongdaso danh sách các trận đấuế này. Hơn nữa, hiệu quả của sắc bongdaso danh sách các trận đấuế này cũng còn hạn chế.

Như vậy, điều tiết giá trị tăng thêm từ nhà, đất đã và đang được thực thi ở nhiều quốc gia trên thế giới. Phần lớn các quốc gia quy định việc điều tiết giá trị tăng thêm đối với các khu vực hưởng lợi từ các dự án CSHT kỹ bongdaso danh sách các trận đấuật là giao thông vận tải, cũng có quốc gia như Peru lại điều tiết đối với cả hạ tầng xã hội trong lĩnh vực văn hóa và thể thao, khu thương mại. Việc xác định giá trị hưởng lợi của đất trong phạm vi dự án CSHT được căn cứ trên nhiều yếu tố, trong đó có sự so sánh giữa giá trị của đất trước và sau khi dự án hoàn thành cùng với các yếu tố về mức độ tiện ích khi dự án đi vào hoạt động. Bên cạnh đó, các vấn đề xã hội như bongdaso danh sách các trận đấu nhập, chi tiêu của dân cư khu vực hưởng lợi cũng được xem xét đến khi xác định mức độ điều tiết, nhằm đảm bảo sự phù hợp và khả thi của việc điều tiết.

Tài liệu tham khảo:

1. “Value Capture and Land Policies”, Lincohn Institute of Land Policy, 2011;

2. “Taxing land and Property in Emerging countries: Raising revenue… and more?”, Int’l Tax Program, University of Toronto, 2006;

3. George E.Peterson, 2009, “Unlocking land values to finance urban infrastructure”, Vol 794, WB, Public-Private Infrastructure Advisory Facility (PPIAF);

4. Hyayapa, Gamarra, 2001, “Experience with the Betterment Levy in Peru”, Lincohn Institute of Land Policy;

5. Oscar, Borrero Ochoa. 2011. “Betterment Levy in Colombia”. Lincoln Institute of Land Policy;

6. Báo cáo số 10 trình Bộ Tài chính “Kinh nghiệm quốc tế về bongdaso danh sách các trận đấu từ giá trị tăng thêm của đất do đầu tư hạ tầng mang lại” của nhóm tác giả Lê Quang bongdaso danh sách các trận đấuận, Hoàng Thị Minh Hảo, Nghiêm Thị Thúy Hằng, Nguyễn Bội Quỳnh Anh.

Bài đăng Tạp chí Tài chính số 10/2012