Phải làm gì khi bongdaso vn chung cư đã thế chấp ngân hàng?
Nhằm tránh rủi ro và theo đúng quy định của pháp luật, người bongdaso vn cần yêu cầu chủ đầu tư làm rõ việc có thế chấp dự án, ngôi nhà đang bongdaso vn bán hay không, trong trường hợp có thì cần phải giải chấp theo đúng quy định của pháp luật.
Vừa qua, Văn phòng quản lý đất đai Hà Nội (Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội) đã công bố danh sách 26/300 dự án bất động sản đang được thế chấp tại ngân hàng, có đăng ký thông tin đảm bảo trên hệ thống của cơ quan này.
Trước đó, tại TP. Hồ Chí Minh, Sở Tài nguyên và môi trường cũng đã lần đầu tiên công bố danh tính 77/600 dự án đang được thế chấp cho ngân hàng.
Việc công khai các dự án đang thế chấp đã cung cấp thông tin cần thiết cho người tiêu dùng và các chủ thể có liên quan, góp phần xây dựng thị trường bất động sản ngày càng minh bạch hơn.
Tuy nhiên, sau bongdaso vn Sở Tài nguyên Môi trường công bố thông tin về các dự án đang thế chấp ngân hàng đã có tác động tức thì đến thị trường bất động sản làm cho một bộ phận người tiêu dùng băn khoăn, lo lắng, nhất là có người hiểu nhầm là dự án đã bị thế chấp đồng nhất với chủ đầu tư kém năng lực.
Về vấn đề này, theo Luật sư Kiều Anh Vũ,Văn phòng Luật sư Lê Nguyễn cho biết,Khoản 1 Điều 147 Luật nhà ở năm 2014 quy định, chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở được thế chấp dự án hoặc nhà ở xây dựng trong dự án tại tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam để vay vốn cho việc đầu tư dự án hoặc xây dựng nhà ở đó.
Việc thế chấp dự án để vay vốn đầu tư dự án là hoạt động bình thường của doanh nghiệp, chủ đầu tư và được pháp luật cho phép.
Nhưng cũng Điều 147 cũng có quy định ràng buộc khác, cụ thể: “Nếu chủ đầu tư đã thế chấp nhà ở mà có nhu cầu huy động vốn góp để phân chia nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở hoặc có nhu cầu bán hoặc cho thuê bongdaso vn nhà ở đó thì phải giải chấp nhà ở này trước khi ký hợp đồng huy động vốn góp, bongdaso vn bán, thuê bongdaso vn nhà ở với khách hàng, ngoại trừ trường hợp được bên bên bongdaso vn, góp vốn, thuê bongdaso vn nhà ở và bên nhận thế chấp đồng ý.
Việc xác định nhà ở đã được giải chấp trước khi ký hợp đồng huy động vốn góp, hợp đồng bongdaso vn bán, thuê bongdaso vn nhà ở với khách hàng theo quy định tại khoản này được nêu rõ trong văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà ở.
Như vậy, pháp luật đã có quy định cụ thể về việc thế chấp dự án và bảo vệ quyền lợi chính đáng của người bongdaso vn nhà. Trường hợp người bongdaso vn nhà biết dự án đã bị thế chấp nhưng vẫn đồng ý bongdaso vn dù chưa giải chấp sẽ phải chịu nhiều rủi ro tiềm ẩn.
Một là, khi thế chấp dự án, chủ đầu tư có thể đã giao bản chính giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng liên quan đến dự án,chung cư cho ngân hàng nên việc sang tên, chuyển nhượng cho người bongdaso vn có thể gặp khó khăn, phức tạp và mất nhiều thời gian.
Hai là, nếu chủ đầu tư không thực hiện đúng nghĩa vụ trả nợ lãi,nợ vay, đối với ngân hàng thì ngân hàng có quyền xử lý tài sản bảo đảm là bongdaso vn cư.
Dự án đã thế chấp và thứ tự xử lý tài sản bảo đảm là ưu tiên theo thứ tự đăng ký giao dịch bảo đảm và ưu tiên thanh toán cho giao dịch bảo đảm có đăng ký (khoản 1, khoản 2 Điều 325 Bộ luật Dân sự), tức là ưu tiên thanh toán cho ngân hàng từ dự án, bongdaso vn cư đã thế chấp.
Khi ấy, người bongdaso vn nhà sẽ bị thiệt thòi và có khả năng chỉ là bongdaso vn nhà “trên giấy” bởi tài sản được ưu tiên thanh toán cho ngân hàng. Đồng thời, người bongdaso vn nhà chỉ có thể đòi quyền lợi của mình bằng cách buộc chủ đầu tư hoàn trả tiền bồi thường thiệt hại…
Tuy nhiên, sự việc đã rồi và vì chủ đầu tư không có khả năng thanh toán cho ngân hàng nên mới bị xử lý tài sản bảo đảm thì khả năng người bongdaso vn nhà đòi lại được tiền bongdaso vn nhà và yêu cầu bồi thường rất bất khả thi.
Ba là, việc bongdaso vn nhà đã bị thế chấp sẽ bị ràng buộc bởi nhiều quan hệ pháp lý phức tạp,chồng chéo, mà nếu không có tư vấn pháp lý sẽ rất khó hiểu rõ để dảm bảo quyền lợi của mình và sẽ tiềm ẩn rủi ro tranh chấp cao.
Vì vậy, nhằm tránh rủi ro và theo đúng quy định của pháp luật, người bongdaso vn cần yêu cầu chủ đầu tư làm rõ việc có thế chấp dự án, ngôi nhà đang bongdaso vn bán hay không, trong trường hợp có thì cần phải giải chấp theo đúng quy định của pháp luật.
Nếu người bongdaso vn nhà vẫn quyết định bongdaso vn nhà đang thế chấp mà không cần giải chấp thì phải tuyệt đối cẩn trọng, nên lựa chọn nhà đầu tư thật sự uy tín và có tiềm năng tài chính phù hợp.
Về vấn đề này, Hiệp hội BĐS TP. HCM cũng đề nghị Sở Tài nguyên Môi trường khi công bố các dự án bất động sản, nhà ở đang thế chấp cần cung cấp thêm thông tin về mục đích thế chấp vay vốn của chủ đầu tư như: để phát triển dự án; hoặc để xây dựng công trình, nhà ở trong dự án; hoặc để thực hiện bảo lãnh ngân hàng... để giúp cho người tiêu dùng nắm đầy đủ thông tin trước khi quyết định bongdaso vn nhà.
Hiệp hội đề nghị ngân hàng nhận thế chấp có cơ chế giám sát bên thế chấp (chủ đầu tư) sử dụng nguồn vốn vay tín dụng và vốn huy động của khách hàng đúng mục đích nhằm hoàn thành dự án, nhà ở để bàn giao cho khách hàng, thực hiện giải chấp để làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà cho khách hàng đúng quy định.
