Nguy cơ “tiền mất tật mang” khi bongdaso nét bất động sản ký quỹ

Ký quỹ bất động sản là hình thức chủ đầu tư dự án áp dụng bán hàng khi dự án đang trong quá trình hoàn thiện các loại giấy tờ cho phép để mở bán chính thức.Khách hàng muốn bongdaso nét sản phẩm có thể ký quỹ đặt cọc tại ngân hàng thông qua Thỏa thuận ký quỹ.

Điều kiện huy động vốn

Theo quy định hiện hành tại Điều 68 Luật Nhàở 2014 quyđịnh về nguyên tắc huyđộng vốncho phát triển nhàở như sau: “Hình thức huy động vốn phải phù hợp đối với từng loại nhà ở theo quy định của Luật này. Các trường hợp huy động vốn không đúng hình thức và không đáp ứng đủ các điều kiện đối với từng loại nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở thì không có giá trị pháp lý”.

Bên cạnh đó,việc ký hợp đồng huy động vốn cho phát triển nhà ở thương mại phải tuân thủ các quy định tại khoản 2 Điều 19 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP của Chính phủ hướng dẫn Luật nhà ở như sau: “Trường hợp ký hợp đồng huy động vốn theo quy định tại Khoản 2 Điều 69 của Luật Nhà ở phải đáp ứng các hình thức, điều kiện theo quy định của Luật Nhà ở và quy định tại Khoản 3 Điều này.

Bên tham gia góp vốn, hợp tác đầutư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết quy định tại điểm này chỉ được phân chia lợi nhuận (bằng tiền hoặc cổ phiếu) trên cơsở tỷ lệ vốn góp theo thỏa thuận trong hợp đồng; chủđầu tư không được áp dụng hình thức huy động vốn quy định tại điểm nàyhoặc các hình thức huy động vốn khác để phân chia sản phẩm nhà ở hoặc để ưu tiên đăng ký, đặt cọc, hưởng quyền bongdaso nét nhà ở hoặc để phân chia quyền sử dụng đất trong dự án cho bên được huy động vốn, trừ trường hợp góp vốn thành lập pháp nhân mới để được Nhà nước giao làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhàở”.

Ngoài ra, các chủ đầu tư chỉ được ký kết các Hợp đồng góp vốn hoặc hợp tác đầu tư hoặc hợp đồng hợp tác kinh doanh bongdaso nét đảm bảo các điều kiện: “Đã có hồ sơ dự án đầu tư xây dựng nhà ở được phê duyệt theo quy định của pháp luật; Dự án đầu tư xây dựng nhà ở đã thực hiện xong giải phóng mặt bằng theo tiến độ thực hiện dự án được phê duyệt; Đã có biên bản bàn giao mốc giới của dự án; Đã có thông báo đủ điều kiện được huy động vốn của Sở Xây dựng nơi có dự án. Chủ đầu tư phải có văn bản kèm theo giấy tờ chứng minh đủ điều kiện huy động vốn quy định tại các Điểm a, b và c khoản này gửi Sở Xây dựng đề nghị có văn bản thông báo đủ điều kiện được huy động vốn để đầu tư xây dựng nhà ở”.

Như vậy, chủ đầu tư không đáp ứng được quy định trên đã huy động vốn của các cá nhân vào Dự án là có dấu hiệu vi phạm pháp luật nhà ở, luật bongdaso nét doanh bất động sản và các văn bản khác có liên quan.

Người bongdaso nét chịu thiệt

Hiện nay, người dân tham gia bongdaso nét bất động sản dưới các hình thức như góp vốn, ký quỹ, hay đặt cọc khi Dự án chưa hình thành hay chưa đảm bảo các điều kiện theo quy định của pháp luật đều dễ dàng sa vào các Dự án “bất khả thi”.Đây là cách đơn giản nhất để các chủ đầu tư kinh doanh nhà đất huy động vốn nhưng đầy rủi ro bởi chế tài đối với các trường hợp vi phạm trong việc huy động vốn vẫn còn lỏng lẻo nên khi xảy ra tranh chấp thì người bongdaso nét thường chịu thiệt.

Hàng loạt vụ án lừa đảo liên quan đến nhà đất hình thành trong tương lai. Hầu hết các chủ đầu tư dự án bất động sản không có đủ vốn để triển khai cho nên phải huy động vốn của khách hàng dưới các hình thức ký văn bản như: Hợp đồng đặt cọc, thỏa thuận góp vốn, hợp đồng hợp tác đầu tư...

Tuy nhiên, trên thực tế, bao giờ người đặt cọc cũng phải chịu nắm “đằng lưỡi” vì muốn đòi được “khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc”, họ phải kiện tranh chấp hợp đồng đặt cọc ra tòa án với quy trình tố tụng kéo dài. Đó là chưa kể nhiều vụ thắng cuộc cũng khó đảm bảo thi hành án.

Đối với các Dự án bongdaso nét bất động sản hình thành trong tương lai, theo quy định tại Điều 57 Luật kinh doanh bất động sản 2014 thì việc thanh toán trong giao dịch bongdaso nét bán bất động sản hình thành trong tương lai “được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng bất động sản nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng; trường hợp bên bán, bên cho thuê bongdaso nét là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng”.

Thỏa thuận này giữa Chủ đầu tư và khách hàng mang lại nhiều rủi ro cho khách hàng khi Chủ đầu tư không thực hiện đúng cam kết như trường hợp Dự án bị Chủ đầu tư thế chấp ngân hàng trước khi bán. Đây là nguyên nhân gây mâu thuẫn giữa Ngân hàng, người bongdaso nét nhà, chủ đầu tư khi xảy ra tranh chấp hoặc Dự án không đúng tiến độ.

Theo quy định hiện hành nếu Dự án đã thế chấp tại Ngân hàng, Doanh nghiệp phá sản thì xử lý tài sản còn lại của doanh nghiệp sẽ ưu tiên giải quyết nộp ngân sách nhà nước, nợ thuế, nợ ngân hàng. Còn đối với khách hàng và chủ thể liên quan phải thông qua khởi kiện tại Tòa án. bongdaso nét đó khách hàng mới được đưa vào danh sách bảo vệ quyền lợi.

Do đó, cơ quan quản lý cần có những biện pháp để kiểm soát tình trạng chủ đầu tư, đơn vị phân phối lách luật huy động vốn của khách hàng, bảo vệ người bongdaso nét nhà hình thành trong tương lai. Về phía khách hàng cũng cần đòi hỏi có chứng thư bảo lãnh từ phía ngân hàng để bảo vệ quyền lợi, hạn chế rủi ro có thể xảy ra.