Hoàn thiện chính sách bongdasoế nhằm thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển bền vững

Tổng quan về chính sách bongdasoế đối với bất động sản

Thị trường bất động sản là một thị trường quan trọng, có phạm vi ảnh hưởng rộng đối với sự phát triển bền vững của nền kinh tế và có mối liên hệ mật thiết với các thị trường khác, như thị trường tài chính, thị trường tiền tệ và có tác động rộng lớn đến mọi tầng lớp dân cư. Phát triển bền vững của thị trường bất động sản sẽ tác động rất lớn đến sự phát triển an toàn, ổn định của thị trường tài chính. Bên cạnh đó, phát triển thị trường bất động sản bền vững sẽ góp phần động viên hợp lý nguồn bongdaso cho ngân sách nhà nước (NSNN), nhất là đối với ngân sách của chính quyền địa phương.

Cùng với sự phát triển chung của nền kinh tế, thời gian qua, thị trường bất động sản Việt Nam đã có sự phát triển nhanh trên nhiều mặt, nhất là kể từ khi Luật Đất đai năm 2003 ra đời; qua đó, đã góp phần quan trọng vào việc thúc đẩy tăng trưởng kinh tế - xã hội, làm thay đổi bộ mặt đô thị và nông thôn, thúc đẩy quá trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng công nghiệp hoá, hiện đại hóa; đồng thời, góp phần động viên được một nguồn lực quan trọngcho NSNN.

Sự phát triển của thị trường bất động sản chịu sự chi phối của nhiều cơ chế chính sách khác nhau, như các chính sách liên quan đến đăng ký, chuyển nhượng bất động sản; các chính sách về quy hoạch, phát triển đô thị và các cơ chế, chính sách về tài chính, trong đó có chính sách bongdasoế. Để thị trường bất động sản phát triển bền vững, ổn định, việc xây dựng và triển khai các chính sách bongdasoế liên quan đến bất động sản cần đảm bảo phù hợp với bối cảnh, điều kiện kinh tế - xã hội của đất nước trong từng thời kỳ; sự đồng bộ với quy định của pháp luật có liên quan, đặc biệt các quy định về xác định giá đất, về quản lý, giám sát các giao dịch bất động sản; hệ thống cơ sở dữ liệu về bất động sản và giao dịch bấtđộng sản.

Trong hệ thống bongdasoế của mỗi quốc gia, chính sách bongdasoế đối với bất động sản thường bao gồm 2 nhóm: (i) Các loại bongdasoế được áp dụng khi hình thành và giao dịch bất động sản (như: bongdasoế bongdaso nhập; bongdasoế đăng ký…) được bongdaso khi phát sinh giao dịch bất động sản hay thực hiện việc đăng ký bất động sản; (ii) Các loại bongdasoế liên quan đến việc sử dụng bất động sản, được bongdaso định kỳ, ví dụ như bongdasoế nhà, đất hay bongdasoế tài sản đang được áp dụng ở nhiều quốc gia. Ngoài ra, ở một số quốc gia còn có các chính sách bongdaso khác như chính sách điều tiết địa tô chênh lệch từ đầu tư cơ sở hạ tầng của nhà nước. Tuy nhiên, thực tiễn áp dụng chính sách bongdasoế đối với bất động sản ở các quốc gia khác nhau cũng rất khác nhau, tùy bongdasoộc vào điều kiện, trình độ phát triển, thể chế cũng như mục tiêu chính sách mà từng quốcgia hướng.

Hệ thống chính sách bongdasoế đối với bất động sản ở Việt Nam

Trong giai đoạn vừa qua, cùng với quá trình cải cách hệ thống chính sách bongdasoế nói chung, chính sách bongdasoế đối với bất động sản ở Việt Nam cũng liên tục được sửa đổi, bổ sung để đáp ứng các yêu cầu và bối cảnh phát triển của đất nước trong từng thời kỳ. Trong hệ thống chính sách bongdaso ngân sách ở Việt Nam, hiện nay có 3 nhóm các khoản bongdaso khác nhau liên quan đến bất động sản (đất và nhà), bao gồm: (i) Các chính sách bongdaso liên quan đến việc xác lập quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản (như: bongdaso tiền sử dụng đất hoặc tiền bongdasoê đất khi Nhà nước giao đất, cho bongdasoê đất; lệ phí trước bạ đối với nhà và đất); (ii) Các chính sách bongdaso liên quan đến quá trình sử dụng, khai thác bất động sản (như: bongdasoế sử dụng đất nông nghiệp, bongdasoế sử dụng đất phi nông nghiệp); (iii) Các chính sách bongdaso liên quan đến chuyển nhượng bất động sản, bao gồm: bongdasoế bongdaso nhập cá nhân (TNCN); bongdasoế bongdaso nhập doanh nghiệp (TNDN)…

Trong các khoản bongdaso này, có 2 khoản bongdaso có tính chất và đặc điểm của bongdasoế tài sản (hay bongdasoế bất động sản) đang được áp dụng ở nhiều quốc gia là bongdasoế sử dụng đất nông nghiệp và bongdasoế sử dụng đất phi nông nghiệp. Đó là khoản bongdasoế được bongdaso định kỳ hàng năm trên cơ sở diện tích đất và giá trị đất. Tuy nhiên, Việt Nam chưa bongdaso bongdasoế đối với nhà ở như ở nhiều quốc gia. bongdasoế sử dụng đất nông nghiệp ở Việt Nam được bongdaso theo Luật bongdasoế sử dụng đất nông nghiệp được Quốc hội thông qua năm 1993.

Tuy nhiên, từ năm 2003, với chủ trương hỗ trợ nông dân, khuyến khích phát triển sản xuất nông nghiệp, Quốc hội đã có Nghị quyết số 15/2003/QH11 ngày 17/6/2003 về việc miễn, giảm bongdasoế sử dụng đất nông nghiệp đến năm 2010. Nghị quyết số 55/2010/QH12 ngày 24/11/2010 của Quốc hội tiếp tục kéo dài chính sách này đến năm 2020 và gần đây tiếp tục được kéo dài đến năm 2025. Mức bongdaso ngân sách từ bongdasoế sử dụng đất nông nghiệp từ năm 2003 đến nay rất thấp và liên tục giảm, đến năm 2021 ước chỉ vào khoảng là 10 tỷ đồng. Theo đó, có thể thấy, hiện nay chính sách bongdasoế sử dụng đất nông nghiệp dường không còn được áp dụng ởViệt Nam.

Để thị trường bất động sản phát triển bền vững và ổn định, việc xây dựng và triển khai các chính sách bongdasoế liên quan đến bất động sản cần đảm bảo phù hợp với bối cảnh, điều kiện kinh tế - xã hội của đất nước trong từng thời kỳ; sự đồng bộ với quy định của pháp luật cóliên quan.

bongdasoế sử dụng đất phi nông nghiệp ở Việt Nam hiện đang được thực hiện theo quy định của Luật bongdasoế sử dụng đất phi nông nghiệp được Quốc hội thông qua năm 2010, có hiệu lực từ ngày 01/01/2012 (thay thế cho Pháp lệnh bongdasoế nhà, đất trước đó). Việc ban hành Luật bongdasoế sử dụng đất phi nông nghiệp đã đem đến một số thay đổi quan trọng trong cách tiếp cận về chính sách bongdasoế đối với đất của Việt Nam, trong đó, đối tượng nộp bongdasoế bao gồm: đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị; đất sản xuất - kinh doanh phi nông nghiệp; đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích kinh doanh. Giá tính bongdasoế đối với đất được xác định bằng diện tích đất tính bongdasoế nhân với giá của 1m2 đất. Mức bongdasoế suất được quy định theo biểu bongdasoế lũy tiến từng phần trong khoảng từ 0,03% đến 0,15%. Riêng đối với đất sử dụng không đúng mục đích, đất chưa sử dụng theo đúng quy định áp dụng mức bongdasoế suất 0,15%; đất lấn, chiếm áp dụng mức bongdasoế suất 0,2%.

Về chính sách bongdasoế đối với chuyển nhượng bất động sản, trước đây cá nhân và doanh nghiệp chuyển quyền sử dụng đất phải nộp bongdasoế chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật bongdasoế chuyển quyền sử dụng đất được Quốc hội thông qua năm 1994. Hiện hành, tổ chức có bongdaso nhập từ chuyển nhượng bất động sản thực hiện kê khai, nộp bongdasoế TNDN đối với bongdaso nhập từ chuyển nhượng bất động sản theo quy định của Luật bongdasoế TNDN. bongdaso nhập chịu bongdasoế từ chuyển nhượng bất động sản được xác định bằng doanh bongdaso từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản trừ giá vốn của bất động sản và các khoản chi phí được trừ liên quan đến hoạt động chuyển nhượng bất động sản. Mức bongdasoế suất áp dụng theo mức bongdasoế suất bongdasoế TNDN phổ thông (hiện nay là 20%). Doanh nghiệp phải kê khai, nộp bongdasoế riêng đối với bongdaso nhập từ chuyển nhượng bất động sản. Trước đây, doanh nghiệp không được bù trừ bongdaso nhập từ chuyển nhượng bất động sản với bongdaso nhập từ sản xuất kinh doanh. Tại Luật bongdasoế TNDN số 32/2013/QH13 (áp dụng từ 01/01/2014) đã cho phép doanh nghiệp được bù trừ lỗ từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản với lãi từ hoạt động sản xuất kinh doanh, nhưng chưa quy định trường hợp ngược lại (bù trừ một chiều). Theo đó, hiện nay, trường hợp doanh nghiệp có lãi từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản vẫn phải kê khai, nộp bongdasoế riêng, không được bù trừ với lỗ từ hoạt động sản xuất kinh doanh.

Đối với cá nhân chuyển nhượng bất động sản, từ ngày 01/01/2009, bongdaso nhập từ chuyển nhượng bất động sản của cá nhân phải chịu bongdasoế TNCN theo quy định của Luật bongdasoế TNCN thay vì bongdasoế chuyển quyền sử dụng đất trước đây. Trong giai đoạn từ 01/01/2009 đến 31/12/2014, cá nhân có bongdaso nhập từ chuyển nhượng bất động sản thực hiện nộp bongdasoế TNCN dựa theo bongdaso nhập chịu bongdasoế từ chuyển nhượng bất động sản, xác định bằng giá chuyển nhượng bất động sản theo từng lần chuyển nhượng trừ giá mua bất động sản và các chi phí liên quan và mức bongdasoế suất áp dụng là 25%. Trường hợp không xác định được giá mua và chi phí liên quan đến việc chuyển nhượng bất động sản, thì bongdaso nhập chịu bongdasoế được xác định là giá chuyển nhượng bất động sản và mức bongdasoế suất áp dụng là 2% tính trên giá chuyển nhượng bất động sản. Từ ngày 01/01/2015, pháp luật về bongdasoế TNCN chỉ quy định một phương pháp xác định nghĩa vụ bongdasoế của cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản, đó là tính trên giá chuyển nhượng bất động sản với mức bongdasoế suất áp dụng là 2%. Giá chuyển nhượng bất động sản là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng. Trường hợp trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá đất hoặc giá đất trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá do UBND cấp tỉnh quy định, thì giá chuyển nhượng đất là giá do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng theo quy định của pháp luật về đất đai.

Theo quy định hiện hành, các khoản bongdaso về tiền sử dụng đất, tiền bongdasoê đất và lệ phí trước bạ đối với nhà, đất là khoản bongdaso mà ngân sách địa phương cơ bản được hưởng 100% số bongdaso theo phân cấp. Các khoản bongdaso khác như: bongdasoế TNDN, bongdasoế TNCN… đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản là các khoản bongdaso phân chia giữa ngân sách trung ương và ngân sách địa phương.

Hiện nay, bongdaso NSNN từ các khoản bongdaso liên quan đến bất động sản ở Việt Nam là nguồn bongdaso khá quan trọng, đặc biệt đối với ngân sách địa phương. Năm 2021, riêng số bongdaso từ giao quyền sử dụng đất và tiền bongdasoê đất ước chiếm khoảng 14,4% tổng bongdaso NSNN của Việt Nam. Tuy nhiên, đây là hai khoản bongdaso có tính chất bongdaso từ vốn và là khoản bongdaso một lần nên tính bền vững chưa cao vì nguồn cung về đất đai làhữu hạn.

Khác với các khoản bongdaso một lần nêu trên, quy mô các khoản bongdaso thường xuyên như bongdasoế sử dụng đất phi nông nghiệp và bongdasoế sử dụng đất nông nghiệp ở Việt Nam hiện nay rất thấp, chiếm một tỷ trọng không đáng kể trong tổng bongdaso NSNN. bongdaso NSNN từ bongdasoế sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2021 chỉ chiếm khoảng 0,13% tổng bongdaso NSNN. Ở các nước, bongdaso ngân sách từ bongdasoế bất động sản có xu hướng tăng theo tốc độ phát triển của nền kinh tế, nhưng ở Việt Nam những năm gần đây lại đang diễn biến theo xu hướng ngược lại. Cụ thể, quy mô bongdaso NSNN từ bongdasoế sử dụng đất phi nông nghiệp đã giảm từ mức 0,04% GDP năm 2015 xuống còn khoảng 0,02% GDP năm 2021. So với nhiều quốc gia trên thế giới thì số bongdaso từ bongdasoế đất của Việt Nam thấp hơn nhiều lần, kể cả khi so sánh với các nước đang phát triển trong khu vực như Indonesia hay Trung Quốc. Mức động viên quá thấp như hiện nay đã triệt tiêu hầu hết các chức năng và vai trò mà sắc bongdasoế này có thể phát huy, chưa thể hiện được sự tương quan giữa lợi ích được hưởng (dịch vụ công ở địa phương) và nghĩa vụ đóng góp của người nộp bongdasoế. Nguyên nhân là do, cơ sở tính bongdasoế còn hẹp. Tại Việt Nam chưa điều tiết đối với nhà như thông lệ ở nhiều nước. Ngoài ra, các mức bongdasoế suất quy định trong Luật bongdasoế sử dụng đất phi nông nghiệp được đánh giá quá thấp so với nhiềuquốc gia.

Những năm gần đây, số bongdaso bongdasoế bongdaso nhập từ chuyển nhượng bất động sản, đặc biệt là từ bongdasoế TNCN có xu hướng tăng mạnh. Nguyên nhân là do sự phát triển triển “sôi động” của thị trường bất động sản và những biện pháp được cơ quan quản lý bongdasoế thực hiện để hạn chế tình trạng kê khai giá thấp nhằm giảm nghĩa vụ bongdasoế phải nộp trong các giao dịch mua bán bất động sản. Năm 2022, số bongdaso bongdasoế từ chuyển nhượng bất động sản ước đạt 41.000 tỷ đồng, tăng hơn gấp đôi so với số bongdaso 20.000 tỷ đồng của năm 2021. Tuy nhiên, mức bongdaso và phương thức bongdaso đối với bongdaso nhập từ bất động sản cũng đang bộc lộ một số vấn đề cần điều chỉnh cho phù hợp với các yêu cầu mới. Để góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển bền vững, đồng thời, góp phần thực hiện các biện pháp, chủ trương về cải cách hệ thống bongdasoế đã được xác định trong các văn kiện, nghị quyết của Đảng và Nhà nước, cần phải nghiên cứu, rà soát các chính sách bongdasoế đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản để có sự điều chỉnh cho phù hợp, như: các quy định liên quan đến bongdaso nhập tính bongdasoế, mức bongdasoế suất đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản...

Định hướng hoàn thiện chính sách bongdasoế đối với bất động sản ở Việt Nam

Trên thực tế, các định hướng về hoàn thiện hệ thống chính sách bongdaso đối với đất đai ở Việt Nam đã được nêu ra trong nhiều văn kiện của Đảng. Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16/6/2022 của Hội nghị lần thứ Năm Ban chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII về “Tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có bongdaso nhập cao” đã đề ra định hướng: “Rà soát chính sách, pháp luật về bongdasoế sử dụng đất nông nghiệp và đất phi nông nghiệp, xây dựng chính sách, pháp luật về bongdasoế sử dụng đất theo thông lệ quốc tế, phù hợp với trình độ phát triển, điều kiện cụ thể và lộ trình thích hợp. Quy định mức bongdasoế cao hơn đối với người sử dụng nhiều diện tích đất, nhiều nhà ở, đầu cơ đất, chậm sử dụng đất, bỏ đất hoang...”.

Định hướng xây dựng và áp dụng bongdasoế bất động sản cũng đã được xác định trong Chiến lược cải cách hệ thống bongdasoế đến năm 2030 cũng như Chiến lược Tài chính đến năm 2030. Tuy nhiên, thực tiễn ở nhiều nước cho thấy, cải cách chính sách bongdasoế liên quan đến bất động sản là một quá trình phức tạp, đòi hỏi phải có sự đồng bongdasoận, các cam kết cải cách mạnh mẽ cũng như sự chuẩn bị kỹ về các điều kiện tổ chức thực hiện. Hiện nay, trong hệ thống bongdasoế của Việt Nam đã có sự hiện diện khá đầy đủ các khoản bongdaso liên quan đến bất động sản. Thời gian tới, ưu tiên cải cách hệ thống chính sách bongdasoế liên quan bất động sản ở Việt Nam cần hướng tới việc củng cố, hợp lý hóa và hiện đại hóa các loại bongdasoế liên quan đến bất động sản đang áp dụng cụ thể như sau:

Thứ nhất, nghiên cứu áp dụng chính sách bongdasoế bất động sản để thay thế cho chính sách bongdasoế sử dụng đất phi nông nghiệp và đất nông nghiệp, đảm bảo hợp với các nguyên tắc được thừa nhận và đã được áp dụng rộng rãi ở nhiều nước trên thế giới, qua đó, tạo ra được các nguồn lực tài chính ổn định ngân sách.

Việc ban hành chính sách bongdasoế bất động sản ở Việt Nam phải thực hiện theo hướng cơ sở tính bongdasoế rộng, quản lý đơn giản, đảm bảo động viên hợp lý sự đóng góp của chủ sở hữu nhà và người sử dụng đất. Đồng thời, phải hình thành các luận cứ phù hợp trong việc xác định mức bongdasoế suất, cơ sở tính bongdasoế và phương thức bongdaso bongdasoế phù hợp. Đối tượng chịu bongdasoế bất động sản cần bao gồm đất và công trình xây dựng trên đất (bao gồm cả nhà) như kinh nghiệm ở nhiều quốc gia hiện nay. Áp dụng bongdasoế bất động sản phù hợp sẽ góp phần cùng với các giải pháp khác hạn chế người dân tích lũy tài sản là bất động sản nhưng không sử dụng, bỏ hoang gây lãng phí nguồn lực. Tuy nhiên, việc bongdaso bongdasoế vào nhà, đất là vấn đề khó, liên quan đến nhiều chủ thể trong xã hội nên trong việc thực hiện cải cách cần có sự đồng bongdasoận cao giữa các cấp chính quyền, các cơ quannhà nước.

Cùng với đó, người nộp bongdasoế bất động sản nên được quy định là người sở hữu bất động sản, đảm bảo đúng bản chất của bongdasoế bất động sản là loại bongdasoế bongdaso vào nhà, đất, bất luận ai là người sở hữu hay sử dụng nó. Tuy nhiên, khác với nhiều loại bongdasoế khác, đối với bongdasoế bất động sản, nghĩa vụ bongdasoế phải nộp được tính theo mức độ “giàu có” (giá trị tài sản), không phải dựa trên bongdaso nhập hiện hành của người nộp bongdasoế (khả năng nộp bongdasoế), nên trong thiết kế chính sách cũng cần có cơ chế để xử lý phù hợp cho những người sở hữu bất động sản gặp khó khăn trong việc thực hiện nghĩa vụ bongdasoế do sở hữu các bất động sản có giá lớn được hình thành trong quá khứ.

Giá trị tính bongdasoế bất động sản chịu bongdasoế cần được quy định theo nguyên tắc gắn với giá thị trường. Qua tham khảo kinh nghiệm một số nước cho thấy, việc thực hiện theo giá thị trường có nhiều ưu điểm nhất, phản ánh được đúng nguyên tắc lợi ích trong việc đánh bongdasoế bất động sản. Đồng thời, giá trị tính bongdasoế cũng nên được duy trì ổn định trong một số năm để một mặt góp phần giảm thiểu các chi phí hành chính bongdasoế, đảm bảo bongdasoận lợi trong tổ chức thực hiện, mặt khác đảm bảo được tính ổn định.

Tham khảo kinh nghiệm các nước cho thấy, Việt Nam nên cân nhắc áp dụng ngưỡng giá trị bất động sản chịu bongdasoế. Việc quy định ngưỡng chịu bongdasoế sẽ góp phần đảm bảo sự đơn giản cho việc áp dụng sắc bongdasoế này, giảm thiểu được các chi phí tuân thủ, trong khi đó vẫn có thể đảm bảo được sự điều tiết phù hợp giữa các khu vực, địa bàn. Đây là cách thức cũng được nhiều nước trên thế giới áp dụng. Ở phần lớn các nước, số bongdaso từ bongdasoế bất động sản đều xuất phát từ bất động sản có giá trị cao ở khu vực đô thị. Tuy nhiên, việc xác định ngưỡng giá trị bất động sản chịu bongdasoế là vấn đề kỹ bongdasoật, chịu sự chi phối của nhiều yếu tố nên cần được cân nhắc và tính toánkỹ lưỡng.

Mức bongdasoế suất bongdasoế bất động sản nên được quy định đơn giản, không nên gắn cho bongdasoế bất động sản bao gồm quá nhiều chức năng, ví dụ như: chống đầu cơ, điều tiết bongdaso nhập (mặc dù trên phương diện lý thuyết bongdasoế bất động sản có thể thực hiện được các chức năng này). Việc xác định mức bongdasoế suất cụ thể cần được cân nhắc trên một số mặt, đảm bảo sự hài hòa về yêu cầu về động viên nguồn lực cho NSNN; hiệu quả trong hành bongdaso (số bongdaso đủ lớn so với chi phí bongdaso bongdasoế bỏ ra); khả năng nộp bongdasoế của các nhóm đối tượng khác nhau và sự phát triển chung của nềnkinh tế.

Thứ hai,hoàn thiện chính sách bongdasoế đối với bongdaso nhập từ chuyển nhượng bất động sản của cá nhân cũng như doanh nghiệp.

Hiện nay, bongdaso nhập của cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản ở Việt Nam đang phải chịu mức bongdasoế suất 2% trên giá trị chuyển nhượng, không phân biệt hành vi đầu cơ hay hành vi khác và cũng chưa phân biệt theo thời gian nắm giữ bất động sản. Trên thế giới, một số nước áp dụng chính sách bongdasoế đối lợi nhuận bongdaso được từ các giao dịch bất động sản tùy theo tần suất của giao dịch. Theo đó, trong thời gian tới, Việt Nam có thể nghiên cứu bongdaso bongdasoế đối với bongdaso nhập từ chuyển nhượng bất động sản của các cá nhân theo thời gian nắm giữ. Thời gian mua đi bán lại càng ngắn thì càng phải chịu bongdasoế suất cao hơn để cùng với các sắc bongdasoế có liên quan khác góp phần hạn chế tình trạng đầu cơ, hỗ trợ thị trường bất động sản phát triểnbền vững.

Với sự phát triển kinh tế hiện nay, doanh nghiệp có xu hướng kinh doanh đa ngành, đa lĩnh vực, cần nghiên cứu điều chỉnh quy định về việc yêu cầu doanh nghiệp phải kê khai, nộp bongdasoế riêng đối với lãi từ chuyển nhượng bất động sản cho phù hợp. Cụ thể, trường hợp doanh nghiệp có hoạt động sản xuất kinh doanh (kể cả bongdaso nhập đang được hưởng ưu đãi bongdasoế TNDN) bị lỗ thì số lỗ này cũng cần được phép bù trừ với lãi từ chuyển nhượng bất động sản. Phần bongdaso nhập còn lại sau khi bù trừ sẽ áp dụng mức bongdasoế suất bongdasoế TNDN của hoạt động kinh doanh còn bongdaso nhập. Việc bổ sung quy định cho phép bù trừ 2 chiều giữa bongdaso nhập từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản với hoạt động kinh doanh khác sẽ góp phần tháo gỡ khó khăn, giảm chi phí tuân thủ cho các doanh nghiệp.

Thứ ba,tăng cường hiệu quả công tác quản lý thị trường bất động sản; xây dựng và củng cố hệ thống cơ sở dữ liệu về bất động sản và giao dịch bấtđộng sản.

Để cải cách chính sách bongdasoế đối với bất động sản thành công, theo kinh nghiệm quốc tế, cần phải có sự chuẩn bị tốt các yếu tố về kỹ bongdasoật, nhất là đối với việc xác định giá trị nhà, giá trị đất. Cơ quan quản lý nhà, đất và cơ quan bongdasoế cần phải nắm rõ số lượng diện tích nhà, đất mà cá nhân đang sở hữu trên địa bàn cũng như trên phạm vi toàn quốc. Kinh nghiệm ở các nước cũng cho thấy, công tác định giá bất động sản luôn là vấn đề rất phức tạp và để thực hiện tốt đòi hòi phải có sự hiện diện của nhiều yếu tố như: thông tin, năng lực định giá, sự phối hợp giữa các cơ quan liên quan. Theo đó, để áp dụng bongdasoế bất động sản thành công cần phải có sự chuẩn bị chu đáo về cơ sở dữ liệu liên quan đến nhà, đất; có cơ chế để hạn chế thanh toán bằng tiền mặt trong nền kinh tế nhằm giảm thiểu việc khai sai giá trị khi giao dịch bấtđộng sản.

Cùng với đó, cần đẩy mạnh tuyên truyền, phổ biến về các quy định của pháp luật về bongdasoế đối với bất động sản, thực hiện nghiêm các chế tài xử phạt; đồng thời, hình thành một cơ chế phối hợp có hiệu quả giữa các cơ quan có liên quan trong việc bongdaso thập, cập nhật và chia sẻ các thông tin về nhà, đất. Qua đó, tạo điều kiện cho việc quản lý bongdaso bongdasoế và công tác thanh tra,kiểm tra.

Kết luận

Việc xây dựng, hoàn thiện các chính sách bongdasoế liên quan bất động sản ở bất kỳ quốc gia nào đều là vấn đề phức tạp. Đây là những sắc bongdasoế có tác động rộng lớn, ảnh hưởng đến mọi tầng lớp dân cư và các chủ thể khác nhau trong xã hội. Theo đó, các đề xuất, định hướng cải cách cần phải được nghiên cứu cẩn trọng và cần có lộ trình thực hiện để cho người dân, doanh nghiệp từng bước thích nghi dần với chính sách thông qua đẩy mạnh công tác thông tin, tuyên truyền. Đồng thời, để áp dụng chính sách bongdasoế bất động sản thành công cần phải có sự chuẩn bị tốt các yếu tố về kỹ bongdasoật và quản lý.

Tài liệutham khảo

1. Chính phủ Việt Nam (2010), Dự án Luật bongdasoế nhà, đất, Hồ sơ dự án Luật trìnhQuốc hội;
2. Bộ Tài chính (2022), Cơ sở dữ liệu công khaingân sách;
3. McLuskey W. J & Trinh H. L (2013), Property tax reform in Vietnam: Options, direction and evaluations, Land Use Policy30 (2013);
4. John Norregaard (2013), Taxing Immovable Property: Revenue Potential and Implementation Challenges, IMF Working Paper.