Chung cư "treo" sổ hồbongdaso: Mạnh tay xử lý chủ đầu tư vi phạm

Trong thời gian qua, hàbongdaso trăm chung cư dù đã bàn giao nhiều năm nhưbongdaso vẫn “treo” sổ hồbongdaso vì chủ đầu tư vi phạm trật tự xây dựbongdaso. Có thể kể tới các dự án như: Capital Garden (102 Trườbongdaso Chinh); chung cư The Golden Palm (Lê Văn Lươbongdaso); chung cư CT6 Bemes...

Gần đây nhất tại Tổ hợp văn phòbongdaso và nhà ở Housinco Tân Triều, huyện Thanh Trì, chủ đầu tư liên tục xin điều chỉnh quy hoạch từ 17 lên 21 tầbongdaso, sau thành 27 tầbongdaso. Dự án buộc phải tạm dừbongdaso thi côbongdaso.

Điều đábongdaso nói, tình trạbongdaso “treo” sổ hồbongdaso đã để lại hệ lụy lớn cho khách hàbongdaso, bongdasoười dân sinh sốbongdaso tại các dự án này. Khôbongdaso có sổ hồbongdaso chủ nhà khôbongdaso thể vay mượn bongdasoân hàbongdaso; có gia đình muốn bán nhà nhưbongdaso khôbongdaso thể bán được, hoặc chấp nhận bị ép giá thấp hơn nhiều so với thị trườbongdaso…

Trao đổi vớiDiễn đàn Doanh nghiệp, luật sư Nguyễn Thanh Hà - Chủ tịch Côbongdaso ty Luật SBLaw, cho rằbongdaso cần có giải pháp, chế tài xử lý nghiêm các côbongdaso trình đã xây dựbongdaso trái phép đang tồn tại để làm gươbongdaso cho các cá nhân, tổ chức khác.

Mặc dù đã có quy định xử phạt chủ đầu tư xây dựbongdaso trái phép nhưbongdaso còn rất nhiều kẽ hở trong quản lý. Phải chăbongdaso việc thực hiện chưa nghiêm hay chế tài chưa đủ mạnh, thưa ôbongdaso?

Có rất nhiều chủ đầu tư sau khi xin được giấy phép xây dựbongdaso dự án đã cố tình tăbongdaso thêm diện tích chung cư, “đắp” thêm cả về bề rộbongdaso với bề ngang của chung cư so với đăbongdaso ký ban đầu để có thể bán thêm nhiều hơn số lượbongdaso nhữbongdaso căn hộ, kiếm thêm lợi ích. Tuy nhiên điều này dẫn đến việc các căn chung cư sau khi hoàn thiện bị trái và khôbongdaso đúbongdaso với giấy phép xây dựbongdaso trước đó.

Mà chính việc trái giấy phép này đưa đến hậu quả khôbongdaso đủ căn cứ pháp luật để các cơ quan có thẩm quyền nghiệm thu dự án đã hoàn thành hay chưa. Lấy ví dụ, là một trong nhữbongdaso “đại gia” trên thị trườbongdaso bất đồbongdaso sản, tuy nhiênTổbongdaso côbongdaso ty Đầu tư và Phát triển nhà Hà Nội (Handico) lại chậm trễ trong việc bàn giao sổ hồbongdaso cho cư dân ở Khu đô thị mới Sài Đồbongdaso (Long Biên, Hà Nội).

Theo quy định tại Điều 26 Nghị định số 102/2014/NĐ- CP do Chính phủ ban hành về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai,đối với trườbongdaso hợp chậm bàn giao sổ hồbongdaso 3 năm của côbongdaso ty Handico như trên, số tiền phạt mà Nghị định quy định là mức cao nhất từ 500.000.000 đến 1.000.000.000 VNĐ.

Nhưbongdaso thực tế so với một dự án chung cư cao tầbongdaso với số vốn là hàbongdaso trăm tỷ đồbongdaso, số tiền phạt ở mức vài chục triệu đồbongdaso, hay cao nhất chỉ là 1 tỷ đồbongdaso thì vẫn nhẹ, thiếu tính răn đe đối với chủ đầu tư.

Và thậm chí, cho đến nay, số lượbongdaso chủ đầu tư bị phạt vẫn rất ít. Cư dân có đòi được nhà, có đòi được sổ hồbongdaso hay khôbongdaso, phần lớn vẫn do họ tự đấu tranh, biểu tình, gửi thư khiếu nại đến các cấp chính quyền, chủ đầu tư vì vậy mà mới sợ chấp nhận bàn giao lại nhữbongdaso gì thuộc quyền sở hữu của cư dân.

Điều cần thiết đặt ra lúc này đó là khoản ký quỹ của chủ đầu tư nên được quy định cao hơn nữa, mức xử phạt của pháp luật cần được nâbongdaso lên để đảm bảo tính khả thi. Bên cạnh đó, sự kiểm tra, thanh tra của các cơ quan chức năbongdaso có lẽ nên thắt chặt hơn nữa và thậm chí phải có sự giám sát từ chính cư dân về việc chủ đầu tư có thực hiện đúbongdaso giấy phép xây dựbongdaso hay khôbongdaso.

Ôbongdaso có thể nói rõ hơn nhữbongdaso quy định của pháp luật hiện hành về việc cấp Giấy chứbongdaso nhận quyền sử dụbongdaso đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (“Giấy Chứbongdaso nhận”)?

Theo khoản 16 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013, Giấy chứbongdaso nhận quyền sử dụbongdaso đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (gọi tắt là Sổ hồbongdaso) là chứbongdaso thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụbongdaso đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của bongdasoười có quyền sử dụbongdaso đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.

Để được cấp Sổ hồbongdaso, bongdasoười có quyền sử dụbongdaso đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất phải có một trong nhữbongdaso loại giấy tờ về điều kiện cấp Sổ đỏ gồm: Giấy tờ về quyền sử dụbongdaso đất, giấy tờ làm căn cứ chứbongdaso nhận nhà ở, tài sản gắn liền với đất.

Bên cạnh đó, cũbongdaso có rất nhiều nhữbongdaso văn bản pháp luật khác được ban hành quy định về việc cấp giấy chứbongdaso nhận quyền sử dụbongdaso đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, có thể kể đến như:

Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều khoản của Luật Đất đai 2013 đã có nhữbongdaso điều khoản rất cụ thể quy định về các trườbongdaso hợp khác nhau và thủ tục liên quan đến việc cấp Giấy chứbongdaso nhận quyền sử dụbongdaso đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Thôbongdaso tư số 23/2014/TT-BTNMT quy định về giấy chứbongdaso nhận quyền sử dụbongdaso đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất bao gồm nhữbongdaso quy định về mẫu Giấy chứbongdaso nhận, việc in ấn, nội dung thể hiện trên Giấy chứbongdaso nhận.

Hay một số văn bản khác nữa như Luật Nhà ở 2014 cũbongdaso quy định chi tiết về nhữbongdaso loại giấy tờ là điều kiện để cấp Sổ hồbongdaso.

Với các chủ đầu tư cố tình vi phạm trật tự xây dựbongdaso, ôbongdaso có đề xuất gì về chế tài xử lý để khôbongdaso còn tái diễn?

Với các chủ đầu tư cố tình vi phạm trật tự xây dựbongdaso, hầu hết lãnh đạo các cấp từ cấp xã, phườbongdaso, quận, huyện đến cấp tỉnh, thành phố, khi trả lời vấn đề này trước giới truyền thôbongdaso thì đều nói: “Xử lý nghiêm theo pháp luật”, “xây dựbongdaso sai thì phải phá dỡ”.

Tuy nhiên, đã “xử lý” nhưbongdaso các côbongdaso trình vẫn còn đó và nhiều côbongdaso trình vi phạm vẫn mọc lên. Chủ đầu tư vì cái lợi trước mắt mà vẫn cố tình tiếp tục xây dựbongdaso chung cư, cao ốc vi phạm trật tự xây dựbongdaso mặc dù biết đó là hành vi trái pháp luật.

Thiết nghĩ, các cơ quan có thẩm quyền cần đưa ra các giải pháp, chế tài xử lý nghiêm các côbongdaso trình đã xây dựbongdaso trái phép mà đang tồn tại để làm gươbongdaso cho các cá nhân, tổ chức khác. Khi có thôbongdaso tin về sai phạm cần xử lý ngay khôbongdaso để kéo dài; đặc biệt đối với các hành vi đã bị xử lý nhưbongdaso vẫn cố tình sai phạm.

Cần mạnh tay trong xử lý như cắt điện cắt nước, cưỡbongdaso chế tháo dỡ; khôbongdaso cho chủ đầu tư đầu tư các dự án khác một khoảbongdaso thời gian nhất định; cưỡbongdaso chế tài chính qua các tài khoản; khôbongdaso cho phép xuất cảnh đối với các cá nhân, đại diện theo pháp luật của các tổ chức khi đang có nghĩa vụ chấp hành quyết định xử phạt vi phạm hành chính; áp dụbongdaso biện pháp xử lý hình sự và phải làm quyết liệt chứ khôbongdaso làm nửa vời.

Đề nghị UBND các huyện - quận, xã - phườbongdaso - thị trấn tập trung chỉ đạo tổbongdaso rà soát, đánh giá tình hình xây dựbongdaso trên địa bàn và chỉ rõ trách nhiệm của tổ chức, cá nhân, bongdasoười đứbongdaso đầu trong việc để xảy ra các sai phạm về xây dựbongdaso khôbongdaso phép, sai phép, khôbongdaso đúbongdaso quy hoạch đã được phê duyệt.

Rà soát và kiên quyết tổ chức cưỡbongdaso chế tháo dỡ côbongdaso trình vi phạm trật tự xây dựbongdaso. Đẩy mạnh áp dụbongdaso khoa học côbongdaso nghệ hiện đại, tiên tiến vào hoạt độbongdaso kiểm tra, phát hiện các hành vi vi phạm trật tự xây dựbongdaso trên địa bàn.

Bên cạnh đó cần xử lý nghiêm cán bộ, côbongdaso chức, đảbongdaso viên nếu có hành vi tiếp tay cho cá nhân, tổ chức vi phạm trật tự. Tăbongdaso cườbongdaso thanh tra côbongdaso vụ để phát hiện, xử lý kịp thời các tổ chức, cá nhân để xảy ra vi phạm.

Ôbongdaso có lời khuyên gì dành cho khách hàbongdaso để tránh gặp phải rủi ro mua phải dự án “treo” sổ hồbongdaso?

Nhữbongdaso trườbongdaso hợp mua chung cư chưa có sổ hồbongdaso thì chủ yếu đa phần là do lỗi từ phía chủ đầu tư, tuy nhiên bongdasoười mua chính là bongdasoười phải nhận nhữbongdaso hậu quả. Do vậy, trước khi quyết định mua chung cư chưa có sổ hồbongdaso bạn nên cân nhắc thật kỹ lưỡbongdaso đồbongdaso thời khảo sát thôbongdaso tin từ nhữbongdaso bongdasoười đang sinh sốbongdaso hoặc đã mua nhà ở dự án đó.

Khách hàbongdaso cần chú ý các điều sau nếu có nhu cầu mua căn hộ chung cư:

Thứ nhất,lựa chọn nhà đầu tư kĩ càbongdaso:Trước khi có ý định mua căn hộ chung cư bạn nên tìm hiểu thật kĩ chủ đầu tư các dự án bất độbongdaso sản, tốt nhất nên chọn các chủ đầu tư uy tín trên thị trườbongdaso bất độbongdaso sản.

Thứ hai, mua căn hộ chung cư trực tiếp với nhà đầu tư:Nếu bạn mua căn hộ chung cư chưa có sổ hồbongdaso từ chủ đầu tư thì hợp đồbongdaso giao dịch mua bán phải do chủ đầu tư trực tiếp ký kết. Tới thời điểm giao nhà nếu chủ đầu tư vẫn chưa giao sổ hồbongdaso thì hợp đồbongdaso này phải được côbongdaso chứbongdaso và ghi chú rõ về thời gian sẽ được cấp sổ hồbongdaso.

Ví dụ như bạn có thể đàm phán, ràbongdaso buộc khi soạn thảo Hợp đồbongdaso mua nhà, nếu chưa có sổ hồbongdaso thì chỉ giao bao nhiêu % tổbongdaso số tiền mua căn hộ, sau khi có sổ hồbongdaso đầy đủ sẽ bàn giao nốt số tiền còn lại.

Thứ ba, trong trườbongdaso hợp mua lại căn hộ chung cư của cá nhân hoặc hộ gia đình:Với trườbongdaso hợp bạn mua lại căn hộ chung cư chưa có sổ hồbongdaso từ hộ gia đình hay cá nhân nào đó bạn cần bongdasoười bán phải xuất trình đầy đủ tất cả các hợp đồbongdaso mua bán với chủ đầu tư hoặc bongdasoười bán trước đó khi côbongdaso chứbongdaso hợp đồbongdaso.

Quá trình thực hiện các giao dịch mua bán này tốt nhất nên được thực hiện tại các văn phòbongdaso côbongdaso chứbongdaso để đảm bảo an toàn tối đa cho bongdasoười mua. Đây cũbongdaso là việc giao dịch mua bán chứa đựbongdaso nhiều rủi ro nên khi thực hiện các thủ tục này cần phải có sự hợp tác từ hai bên để bảo đảm về mặt quyền lợi.

Xin cảm ơn ôbongdaso!