bongdaso com tv

Bài viết trình bày những bất cập, hạn chế về quy trình xác định bongdaso com tv trong pháp luật đất đai hiện hành. Cụ thể, tác giả nghiên cứu, phỏng vấn cán bộ quản lý đất đai, so sánh các quy định với thực tế thực hiện quy trình xác định bongdaso com tv. Trên cơ sở đó, tác giả đề xuất một số giải pháp để góp phần nâng cao hiệu quả thực hiện quy trình xác định bongdaso com tv, nhằm phát huy hiệu quả trong quản lý, sử dụng đất đai ở Việt Nam.

1. Đặt vấn đề

Hoạt động định bongdaso com tv được xác định là một trong những nội dung chính của hoạt động quản lý nhà nước trong lĩnh vực đất đai. Điều 4Luật Đất đainăm 2013 quy định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý”. Một trong những nội dung được Nhà nước quản lý đó là việc xác định bongdaso com tv. Định bongdaso com tv chính xác giúp ngăn chặn tình trạng đầu cơ nhằm mục đích kiếm lời gây tác động xấu cho thị trường bất động sản và đảm bảo sự công bằng, bình đẳng cho mọi chủ thể tham gia vào thị trường.

Theo hệ thống pháp luật đất đai, việc định bongdaso com tv được thực hiện theo quy định tại khoản 1 Điều 114 Luật Đất đai năm 2013:“Căn cứ nguyên tắc, phương pháp định bongdaso com tv và khung bongdaso com tv, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng và trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua bảng bongdaso com tv trước khi ban hành. Bảng bongdaso com tv được xây dựng định kỳ 05 năm một lần”.

Để hướng dẫn cụ thể hơn về xác định bongdaso com tv, Chính phủ ban hành Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về bongdaso com tv, được sửa đổi, bổ sung bằng Nghị định số 01/2017/ NĐ-CP ngày 06/01/2017. Bộ Tài nguyên và Môi trường cũng đã ban hành Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 quy định chi tiết về phương pháp định bongdaso com tv; xây dựng điều chỉnh bảng bongdaso com tv; định bongdaso com tv cụ thể và tư vấn xác định bongdaso com tv.

Tuy nhiên, khi triển khai tiến hành thực hiện việc xác định bongdaso com tv còn vướng mắc trong áp dụng, các phương pháp xác định bongdaso com tv còn gây khó khăn trong quá trình thực hiện cũng như không phù hợp giữa quy định và thực tế. Do vậy, việc nghiên cứu, rà soát những bất cập đó và đề xuất giải pháp sửa đổi, bổ sung để hoàn thiện quy trình xác định bongdaso com tv hiện nay rất cần thiết góp phần hoàn thiện pháp luật đất đai trong điều kiện chuẩn bị sửa đổi Luật Đất đai hiện hành vào năm 2022 theo chương trình làm việc của Quốc hội khóa XV.

2. Nội dung

2.1. Một số bất cập trong thực hiện quy trình xác định bongdaso com tv theo quy định pháp luật đất đai hiện hành

- Về nguyên tắc xác định bongdaso com tv

Theo quy định tại điểm c khoản 1 Điều 112 Luật Đất đai 2013“Nguyên tắc phù hợp với bongdaso com tv phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng”. Dưới góc độ pháp lý, bongdaso com tv phổ biến trên thị trường là mức giá có tần suất xuất hiện nhiều nhất trong các giao dịch đã chuyển nhượng trên thị trường. Tuy nhiên, một số loại đất, khu vực không có thông tin về bongdaso com tv chuyển nhượng trên thị trường hoặc nơi có thị trường nhưng thông tin bongdaso com tv thị trường độ tin cậy không cao gây khó khăn trong việc định bongdaso com tv. Bởi lẽ, các thông tin chuyển nhượng quyền sử dụng đất do người dân cung cấp còn hạn chế; nhiều khu vực không xảy ra giao dịch, phải khảo sát khu vực lân cận để so sánh, xác định bongdaso com tv. Bên cạnh đó, hợp đồng chuyển nhượng không thể hiện thực tế giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường, do người dân thường kê khai giá chuyển nhượng thấp hơn giá thực tế để giảm thuế.

Điểm d khoản 1 Điều 112 luật Đất đai 2013 quy định việc định bongdaso com tv phải đảm bảo nguyên tắc“cùng thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá như nhau”. Tuy nhiên, thực tế ở nhiều địa phương, chỉ cách nhau một con đường nhỏ, nhưng bongdaso com tv hai bên đường đã khác nhau xa, đặc biệt các thửa đất liền kề nhau là nơi giáp ranh địa giới hành chính cấp tỉnh.

- Về quy trình xây dựng khung bongdaso com tv

Toàn bộ quy trình định bongdaso com tv được quy định tại Điều 15, Luật Đất đai 2013 từ điều tra, phân tích, tổng hợp thông tin, xây dựng phương án, thẩm định và quyết định bongdaso com tv đều do cơ quan hành chính nhà nước thực hiện, còn đối tượng chịu ảnh hưởng nhất từ bongdaso com tv là người sử dụng đất lại đứng ngoài quy trình. Mặc dù Điều 115 và Điều 116 Luật Đất đai 2013 có quy định về việc tư vấn bongdaso com tv nhưng cũng chưa có quy định bảo đảm cho tổ chức tư vấn bongdaso com tv thực sự có vị trí độc lập. Theo Điều 18 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP đã sửa đổi, bổ sung, cơ quan nhà nước sẽ quyết định thuê hay không thuê tổ chức tư vấn định bongdaso com tv độc lập tham gia xây dựng phương án định bongdaso com tv. Do đó, bongdaso com tv mang nặng tính áp đặt của chủ thể quản lý, gây những ảnh hưởng nhất định về tính công bằng và chính xác của bongdaso com tv được quyết định.

- Về phương pháp xác định bongdaso com tv

Phương pháp xác định bongdaso com tv vẫn còn hạn chế, chứa đựng nhiều yếu tố chủ quan cũng như năng lực của chủ thể thẩm định bongdaso com tv ảnh hưởng đến kết quả của quá trình xác định bongdaso com tv. Theo quy định tại Điều 4 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP phương pháp định bongdaso com tv gồm 5 phương pháp: phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp chiết từ, phương pháp thặng dư, phương pháp thu thập, phương pháp điều chỉnh hệ số bongdaso com tv. Dựa vào các thông tin đã thu thập được, chủ thể thẩm định bongdaso com tv sẽ lựa chọn, áp dụng phương pháp định bongdaso com tv phù hợp xây dựng phương án bongdaso com tv. Điều này có nghĩa là việc áp dụng phương pháp nào là do ý chí chủ quan của chủ thể quyết định.

Hơn nữa, trong quá trình thu thập thông tin việc xác định các yếu tố ảnh hưởng đến bongdaso com tv, xác định % tỷ lệ để điều chỉnh mức giá do các yếu tố khác biệt còn phụ thuộc vào kinh nghiệm của người làm công tác thu thập thông tin, chưa có căn cứ pháp lý. Cụ thể, khi thực hiện phương pháp so sánh trực tiếp điểm b Khoản 2 Điều 3 Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT quy định“Khảo sát, thu thập thông tin của tối thiểu 03 thửa đất có đặc điểm tương tự với thửa đất cần định giá về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, diện tích, kích thước, hình thể và tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất (sau đây gọi là thửa đất so sánh) đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất trong khoảng thời gian không quá 02 năm tính đến thời điểm định bongdaso com tv”.

Việc tìm kiếm được thửa đất so sánh có diện tích lớn và tương đồng với thửa đất định giá về kích thước, hình thể, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng như khu dân cư, khu công nghiệp, khu thương mại dịch vụ, đất giáo dục, y tế,... để so sánh là rất khó khăn, thậm chí là không có. Tương tự, khoản 3 Điều 3 Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT quy định:“Trường hợp Sở Tài nguyên và Môi trường chưa công bố thì chỉ số biến động bongdaso com tv thị trường của từng loại đất được tính toán trên cơ sở các thông tin về bongdaso com tv phổ biến trên thị trường đã thu thập được theo thời gian hoặc số liệu thống kê của cơ quan thống kê (nếu có)”. Khi mà thị trường diễn biến không ổn định, có lúc sôi động, sốt đất, sốt giánhưng cũng có thời gian trầm lắng, đóng băng. Trong khi đó, hoạt động giao dịch, chuyển nhượng ngầm về quyền sử dụng đất diễn ra phổ biến. Thực trạng này đã gây nhiều khó khăn cho công tác thu thập, phân tích, xử lý và sử dụng các thông tin thẩm định giá.

Trong áp dụng phương pháp thặng dư để định bongdaso com tv việc xác định các khoản chi phí theo quy định tại điểm b Khoản 2 Điều 5, khoản 3 Điều 6 Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT như chi phí đầu tư cải tạo đất; chi phí duy tu, bảo dưỡng công trình xây dựng gắn liền với đất, chi phí sản xuất tổng chi phí phát triển giả định của bất động sản,… hiện nay không có định mức, không có đơn giá do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành và cũng rất khó điều tra, thu thập từ các thửa đất tương tự do các chủ đầu tư không cung cấp hoặc không có để cung cấp nên không thể áp dụng. Do đó, mức áp dụng chỉ mang tính giả định và ước tính như thế nào là phù hợp phụ thuộc vào ý kiến chủ quan của người làm công tác định bongdaso com tv, ảnh hưởng rất lớn đến kết quả định bongdaso com tv.

- Về định bongdaso com tv trong khu quy hoạch bổ sung

Theo khoản 3 Điều 9 Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT khi thực hiện bổ sung bongdaso com tv vào bảng bongdaso com tv sẽì căn cứ vào bongdaso com tv trong bảng bongdaso com tv hiện hành để bổ sung, các khu quy hoạch trong bảng bongdaso com tv hiện hành đã có đường giao thông đầy đủ. Như vậy, được hiểu khi bổ sung bongdaso com tv các khu quy hoạch là bongdaso com tv đã có đầy đủ đường giao thông, hệ thống hạ tầng kỹ thuật. Tuy nhiên, trên thực tế bongdaso com tv khu quy hoạch bổ sung chưa có đường, cơ sở hạ tầng lại được xác định tương đương với bongdaso com tv trong bảng bongdaso com tv hiện hành, dẫn đến xác định bongdaso com tv theo phương pháp thặng dư khi Nhà nước tính thu tiền sử dụng đất khi giao đất cho nhà đầu tư thực hiện dự án tại các khu quy hoạch nêu trên thì bongdaso com tv thấp hơn bongdaso com tv quy hoạch trong bảng bongdaso com tv.

- Về trình tự thực hiện điều chỉnh bongdaso com tv

Theo quy định tại khoản 1 Điều 14 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP có 2 trường hợp điều chỉnh bongdaso com tv đó là: khi khung bongdaso com tv của Chính phủ ban hành tăng hoặc giảm 20%, hoặc giá phổ biến trên thị trường tăng hoặc giảm 20% so với bảng bongdaso com tv do cấp tỉnh ban hành. Trình tự thực hiện điều chỉnh bảng bongdaso com tv thuộc 2 trường hợp này được quy định tại mục 2 Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT. Bên cạnh đó, tại khoản 3 Điều 9 Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT có quy định thêm trường hợp điều chỉnh bongdaso com tv đó là bổ sung các đường, phố chưa có tên trong bảng bongdaso com tv hiện hành. Tuy nhiên, Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT không quy định trình tự thực hiện thuộc trường hợp này. Do đó, gặp khó khăn trong trình tự, thủ tục thực hiện bổ sung giá của các tuyến đường, phố chưa có tên vào bảng bongdaso com tv theo quy định tại Mục 2, Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT.

- Về hồ sơ trình Hội đồng thẩm định

Điều 31 Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT quy định hồ sơ trình Hội đồng thẩm định“dự thảo phương án bongdaso com tv, dự thảo báo cáo thuyết minh xây dựng phương án bongdaso com tv".Tuy nhiên, tại Khoản 3 Điều 30 Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT quy định nội dung của dự thảo phương án bongdaso com tv và dự thảo báo cáo thuyết minh xây dựng phương án bongdaso com tv gồm có“Mục đích định bongdaso com tv và các thông tin về thửa đất cần định giá; Đánh giá tình hình và kết quả điều tra, tổng hợp thông tin về bongdaso com tv thị trường; Việc áp dụng phương pháp định bongdaso com tv; Kết quả xác định bongdaso com tv và đề xuất các phương án bongdaso com tv; Đánh giá tác động về kinh tế - xã hội của các phương án bongdaso com tv”.

Căn cứ theo quy định này, dự thảo phương án bongdaso com tv bao gồm những nội dung gì, dự thảo báo cáo thuyết minh bao gồm những nội dung gì chưa được quy định cụ thể dẫn đến không đồng nhất trong quá trình thực hiện tại các địa phương.

Ngoài ra, quy định về thời hạn hoàn thiện dự thảo phương án bongdaso com tv theo thông báo kết quả thẩm định của Hội đồng thẩm định chưa thống nhất. Cụ thể, tại khoản 1 Điều 32 Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT quy định thời gian không quá 05 ngày làm việc; trong khi đó, khoản 3 Điều 14 Thông tư liên tịch số 87/2016/TTLT-BTC-BTNMT ngày 22/6/2016 của Bộ Tài chính và Bộ Tài nguyên và Môi trường thì thời gian hoàn thiện là không quá 03 ngày làm việc.

- Về lập Kế hoạch định bongdaso com tv cụ thể

Tại Điều 28 Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT quy định“Sở Tài nguyên và môi trường lập kế hoạch định bongdaso com tv cụ thể hàng năm và trình Ủy ban Nhân dân tỉnh phê duyệt”.Các dự án dự kiến định bongdaso com tv trong năm được đưa vào Kế hoạch định bongdaso com tv nhưng còn phụ thuộc vào nguồn vốn để triển khai dự án. Tuy nhiên, thực tế có một số dự án đã đưa vào kế hoạch nhưng không thực hiện được trong năm do chưa được bố trí vốn hoặc có một số dự án thì phát sinh ngoài kế hoạch.

Trong công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, kinh phí chi trả cho việc xác định bongdaso com tv nằm trong tỷ lệ phần trăm kinh phí tổ chức thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo quy định tại Nghị định số47/2014/NĐ-CPngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất, khi thanh toán chi phí định bongdaso com tv cụ thể thì đơn vị tư vấn phải lập dự toán cụ thể công việc thực tế và được cơ quan tài chính kiểm tra, thẩm định trước khi thanh toán. Do đó, kế hoạch định bongdaso com tv cụ thể hàng năm không đáp ứng được thực tế và mất nhiều thời gian để thực hiện công việc xây dựng kế hoạch này.

2.2. Giải pháp góp phần hoàn thiện quy trình xác định bongdaso com tv

Thứ nhất,cơ sở để thực hiện xây dựng bảng bongdaso com tv là khung giá do Chính phủ ban hành. Tuy nhiên thực tế cho thấy, khung bongdaso com tv hiện nay thấp hơn bongdaso com tv phổ biến trên thị trường rất nhiều, dễ thấy nhất là tại các thành phố tồn tại đất ở đô thị đặc biệt như Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh. Do vậy, để bảng bongdaso com tv đảm bảo nguyên tắc phù hợp với thị trường, khung bongdaso com tv cần phải được cập nhật thường xuyên hơn thay vì mỗi 5 năm Chính phủ ban hành Nghị định quy định về khung bongdaso com tv.

Thứ hai, bên cạnh việc hoàn thiện các phương pháp định bongdaso com tv truyền thống đã ban hành, cần nghiên cứu sử dụng các phương pháp định giá hiện đại bằng sử dụng các mô hình, máy tính trong cuộc cách mạng công nghiệp 4.0 đang là một xu thế vào công tác định bongdaso com tv mà một số quốc gia đã ứng dụng. Đây là một công cụ có thể giúp các cơ quan định bongdaso com tv nhanh, kịp thời và chính xác.

Thứ ba,tăng cường sự tham gia của các tổ chức thẩm định giá vào quá trình xác định bongdaso com tv. Để đảm bảo giá của cơ quan thẩm định đưa ra là khách quan, độc lập, Nhà nước cần nghiên cứu thành lập cơ quan định giá chuyên nghiệp, độc lập với địa vị pháp lý rõ ràng và chịu trách nhiệm trước pháp luật về hoạt động định giá. Khi đó, nếu bongdaso com tv đưa ra của cơ quan định giá không phù hợp với giá thị trường gây thiệt hại cho người có đất và cho ngân sách thì phải chịu chế tài của pháp luật.

Thứ tư,xây dựng hoàn thiện hệ thống thông tin dữ liệu định bongdaso com tv để phục vụ việc xác định bongdaso com tv. Điều 114 Luật Đất đai 2013 có quy định việc xác định bongdaso com tv cụ thể dựa vào“thông tin về bongdaso com tv trong cơ sở dữ liệu đất đai”. Tuy nhiên, cho đến nay, cơ sở dữ liệu về thông tin về bongdaso com tv ở các địa phương hầu như chưa hình thành.

Thứ năm, thị trường đất đai rất phức tạp, có rất nhiều biến động thường xuyên, liên tục. Vì vậy, cần thường xuyên nâng cao kiến thức chuyên môn, nắm bắt thông tin thị trường cho người làm công tác xác định bongdaso com tv thông qua tham gia các lớp bồi dưỡng kiến thức, các hội thảo liên quan đến lĩnh vực định bongdaso com tv. Bên cạnh việc nâng cao trình độ chuyên môn cần thực hiện tốt công tác giáo dục chính trị, tư tưởng cho từng cán bộ, làm rõ trách nhiệm cá nhân trong các khâu công việc tránh làm thất thoát rất lớn nguồn thu ngân sách, gây bất ổn về an ninh trật tự cũng như tham nhũng trong quản lý đất đai.

Thứ sáu,thường xuyên thanh tra, kiểm tra công tác định bongdaso com tv tại các địa phương gắn với hoạt động thanh tra, kiểm tra tài chính đất đai. Tổ chức thanh tra chuyên đề bongdaso com tv tại các địa phương một cách thường xuyên và chuyên nghiệp. Bên cạnh đó, gắn kết hoạt động thanh tra thường xuyên vào hoạt động thanh tra đột xuất trong quá trình đang thực hiện định giá ở một số dự án lớn, trọng điểm.

3. Kết luận

Trên đây là nội dung phân tích, đánh giá những vướng mắc, bất cập trong thực hiện công tác xác định bongdaso com tv trong thực tiễn. Do đó, việc tháo gỡ các vướng mắc, khắc phục các bất cập này cần được cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện nhanh chóng, để đảm bảo bongdaso com tv được xác định đúng, đầy đủ, chi tiết bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của Nhà nước, người sử dụng đất và các bên có liên quan; đảm bảo sự phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản nhằm tạo điều kiện thúc đẩy việc xác lập và thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất nói riêng và thị trường bất động sản nói chung hình thành và phát triển tại Việt Nam.

TÀI LIỆU THAM KHẢO:

1. Bộ Tài nguyên và Môi trường, (2014), Thông tư số 36/2014/TT-BTNMTngày 30/6/2014 quy định chi tiết về phương pháp định bongdaso com tv; xây dựng điều chỉnh bảng bongdaso com tv; định bongdaso com tv cụ thể và tư vấn xác định bongdaso com tv.
2. Bộ Tài nguyên và môi trường, (2017), Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT ngày 29/9/2017 quy định chi tiết Nghị định số01/2017/NĐ-CPngày 06 tháng 01 năm 2017 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai và sửa đổi, bổ sung một số điều của các thông tư hướng dẫn thi hành Luật Đất đai.
3. Chính phủ (2014), Nghị định số 44/2014/ NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về bongdaso com tv.
4. Chính phủ, (2017), Nghị định số 01/2017/ NĐ-CP ngày 06/01/2017 sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai.
5. Chính phủ, (2019), Nghị định số 96/2019/NĐ-CP ngày 19/12/2019 quy định về khung bongdaso com tv.
6. Chính phủ, (2020), Nghị định số 148/2020/NĐ-CP ngày 18/12/2020 sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai.
7. Quốc hội, (2013), Luật Đất đai năm 2013.