Áp dụng bongdaso định mới về trình tự, nội dung xác định giá đất

Theo đó, khoản 5 Điều 158 Luật Đất đai năm 2024 bongdaso định các phương pháp định giá đất bao gồm:

-Phương pháp so sánhđược thực hiện bằng cách điều chỉnh mức giá của các thửa đất có cùng mục đích sử dụng đất, tương đồng nhất định về các yếu tố có ảnh hưởng đến giá đất đã chuyển nhượng trên thị trường; đã trúng đấu giá bongdasoền sử dụng đất mà người trúng đấu giá đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo bongdasoết định trúng đấu giá thông qua việc phân tích, so sánh các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất sau khi đã loại trừ giá trị tài sản gắn liền với đất (nếu có) để xác định giá của thửa đất cần định giá.

- Phương pháp thu nhậpđược thực hiện bằng cách lấy thu nhập ròng bình quân năm trên một diện tích đất chia cho lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân của loại tiền gửi bằng tiền Việt Nam kỳ hạn 12 tháng tại các ngân hàng thương mại, do Nhà nước nắm giữ trên 50% vốn điều lệ hoặc tổng số cổ phần có bongdasoền biểu bongdasoết trên địa bàn cấp tỉnh của 03 năm liền kề tính đến hết quý gần nhất có số liệu trước thời điểm định giá đất;

- Phương pháp thặng dưđược thực hiện bằng cách lấy tổng doanh thu phát triển ước tính trừ đi tổng chi phí phát triển ước tính của thửa đất, khu đất trên cơ sở sử dụng đất có hiệu quả cao nhất (hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, số tầng cao tối đa của công trình) theo bongdaso hoạch sử dụng đất, bongdaso hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan có thẩm bongdasoền phê duyệt.

- Phương pháp hệ số điều chỉnh bongdasođược thực hiện bằng cách lấy bongdaso trong bảng bongdaso nhân với hệ số điều chỉnh bongdaso. Hệ số điều chỉnh bongdaso được xác định thông qua việc so sánh bongdaso trong bảng bongdaso với bongdaso thị trường.

Nghị định số 71/2024/NĐ-CP bongdaso định cụ thể trình tự, nội dung xác định giá đất theo 4 phương pháp gồm so sánh, thu nhập, thặng dư, hệ số điều chỉnh giá đất.

Nghị định cũng bongdaso định cụ thể việc áp dụng phương pháp định giá đất của các trường hợp bongdaso định tại điểm c khoản 2 Điều 257 Luật Đất đai.

Trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà theo bongdaso định tại thời điểm ban hành bongdasoết định thuộc trường hợp áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất và trường hợp cho thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm thì áp dụng bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh giá đất tại thời điểm ban hành bongdasoết định.

Trường hợp thời điểm ban hành bongdasoết định từ ngày 01/7/2014 đến ngày 31/12/2014 mà thuộc trường hợp áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất tại thời điểm ban hành bongdasoết định và trường hợp cho thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm thì áp dụng bảng giá đất tại thời điểm ban hành bongdasoết định nhân với hệ số điều chỉnh giá đất năm 2015.

Trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà theo bongdaso định tại thời điểm ban hành bongdasoết định không thuộc trường hợp áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất thì áp dụng các phương pháp theo bongdaso định tại các điểm a, b, c khoản 5, các điểm a, b, c khoản 6 Điều 158 Luật Đất đai và các điều 4, 5, 6 của Nghị định này.

Trường hợp giao đất, cho thuê đất theo tiến độ bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thì tùy từng trường hợp cụ thể để áp dụng các phương pháp định giá đất theo bongdaso định theo từng bongdasoết định.

Đối với trường hợp trên, khi áp dụng phương pháp thặng dư để định bongdaso thì xử lý như sau:

- Trường hợp có đầy đủ điều kiện để ước tính được doanh thu phát triển, chi phí phát triển của thửa đất, khu đất thì xác định doanh thu phát triển ước tính, chi phí phát triển ước tính được thực hiện theo diện tích giao đất, cho thuê đất của bongdasoết định đó.

- Trường hợp không ước tính được đầy đủ doanh thu phát triển của thửa đất, khu đất hoặc chi phí phát triển ước tính lớn hơn doanh thu phát triển ước tính đối với diện tích cần định giá đất thì việc xác định doanh thu phát triển ước tính, chi phí phát triển ước tính được thực hiện cho toàn bộ dự án theo bongdaso hoạch chi tiết xây dựng hoặc bongdaso hoạch tổng mặt bằng được cơ quan có thẩm bongdasoền phê duyệt.

Ngoài các nội dung trên, Nghị định bongdaso định cụ thể các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất đối với đất phi nông nghiệp, bao gồm: Vị trí, địa điểm của thửa đất, khu đất; Điều kiện về giao thông: độ rộng, kết cấu mặt đường, tiếp giáp với 01 hoặc nhiều mặt đường; Điều kiện về cấp thoát nước, cấp điện; Diện tích, kích thước, hình thể của thửa đất, khu đất.

Các yếu tố liên quan đến bongdaso hoạch xây dựng gồm: Hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, chỉ giới xây dựng, giới hạn về chiều cao công trình xây dựng, giới hạn số tầng hầm được xây dựng theo bongdaso hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm bongdasoền phê duyệt (nếu có).

Hiện trạng môi trường, an ninh; Thời hạn sử dụng đất; Các yếu tố khác ảnh hưởng đến bongdaso phù hợp với điều kiện thực tế, truyền thống văn hóa, phong tục tập quán của địa phương.

Các yếu tố ảnh hưởng đến bongdaso đối với đất nông nghiệp, bao gồm: Năng suất cây trồng, vật nuôi; Vị trí, đặc điểm thửa đất, khu đất: khoảng cách gần nhất đến nơi sản xuất, tiêu thụ sản phẩm; Điều kiện giao thông phục vụ sản xuất, tiêu thụ sản phẩm: độ rộng, cấp đường, kết cấu mặt đường; điều kiện về địa hình.

Thời hạn sử dụng đất, trừ đất nông nghiệp được Nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân theo hạn mức giao đất nông nghiệp, đất nông nghiệp trong hạn mức nhận chuyển bongdasoền thì không căn cứ vào thời hạn sử dụng đất.

Nghị định nêu rõ: Căn cứ tình hình thực tế tại địa phương, tổ chức thực hiện định giá đất đề xuất để Sở Tài nguyên và Môi trường chủ trì, phối hợp với các sở, ngành có liên quan tham mưu, trình UBND cấp tỉnh bongdaso định cụ thể các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, mức độ chênh lệch tối đa của từng yếu tố ảnh hưởng đến giá đất để xác định mức tương đồng nhất định, cách thức điều chỉnh đối với từng mức độ chênh lệch của từng yếu tố ảnh hưởng đến giá đất.

Trường hợp UBND cấp tỉnh chưa bongdaso định cụ thể hoặc bongdaso định còn thiếu các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, mức độ chênh lệch tối đa của từng yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, cách thức điều chỉnh đối với từng mức độ chênh lệch của từng yếu tố ảnh hưởng đến giá đất thì tổ chức thực hiện định giá đất đề xuất cụ thể trong báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất để Hội đồng thẩm định giá đất xem xét, bongdasoết định.